Необходимо ли в документах купли-продажи указывать размер доли земельного участка, принадлежащего организации

Вопрос: Организация купила помещение в нежилом здании, расположенном на земельном участке, собственником которого также являлся продавец помещения. Является ли организация-покупатель плательщиком земельного налога? Необходимо ли в документах купли-продажи указывать размер доли земельного участка, принадлежащего организации?

Ответ: Вопрос о судьбе земельного участка при покупке помещения в нежилом здании прямо законодательством не урегулирован, а судебная практика по данному вопросу неоднозначна и противоречива, поэтому считаем, что вопрос уплаты земельного налога в каждом случае будет зависеть от конкретной ситуации.

На наш взгляд, если воля сторон договора купли-продажи помещения в нежилом здании направлена на отчуждение помещения совместно с долей в праве земельного участка, на котором оно находится, что соответствует положениям ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, организация становится самостоятельным плательщиком земельного налога. Организация является плательщиком земельного налога с той части земельного участка, которая определяется пропорционально размеру общей площади приобретенного нежилого помещения (ст. 388, п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 392 Налогового кодекса РФ, п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).

Действующее законодательство не содержит требований об обязательном указании в договоре купли-продажи помещения соответствующей доли земельного участка. Для предупреждения возможного приостановления государственной регистрации прав рекомендуем включать в договор купли-продажи условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности на земельный участок.

 

Обоснование: Как следует из вопроса, организация купила помещение в нежилом здании, судьба и порядок использования земельного участка в договоре сторонами не урегулированы.

В то же время исходя из принципа платности использования земельных участков, закрепленного в ст. 65 ЗК РФ, использование земельного участка должно быть платным, в том числе и для собственников отдельных помещений в здании.

Так, из положений ст. ст. 388, 389, 390 и 391 НК РФ следует, что налогоплательщиками земельного налога в том числе признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения; объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог; налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ; кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ; налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Таким образом, для решения вопроса, является ли организация плательщиком земельного налога, изначально необходимо разобраться, приобрела ли организация в данном случае право собственности на часть земельного участка.

Отметим, что вопрос о судьбе земельного участка в рассматриваемой ситуации прямо законодательством не урегулирован, в судебной практике он получает неоднозначное разрешение.

Так, одна часть судей, руководствуясь принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленным в пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, а в гражданском законодательстве – принципом одновременной передачи покупателю по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости права собственности на такую недвижимость и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК РФ), и применяя данные положения к купле-продаже помещений в здании, приходят к выводу, что отчуждение помещений должно производиться с одновременным отчуждением части земельного участка (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 20.01.2009 N А08-1845/2008-27). Это означает, что при подаче заявления о регистрации прав на недвижимое имущество заявитель должен представить документы на земельный участок (на переход прав на долю земельного участка).

Вместе с тем, как указывает другая часть судов, в силу п. 3 ст. 3 ЗК РФ гражданское законодательство применяется к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются также ст. 35 ЗК РФ.

Пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

Таким образом, п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусматривает исключение из общего правила, связанного с возникновением права на земельный участок при переходе права собственности на здание (помещение в здании).

Поэтому, если приобретенные нежилые помещения не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания, суды приходят к выводу о том, что само по себе приобретение права собственности на нежилые помещения не влечет возникновения у покупателя права собственности на долю в земельном участке, занятом такой недвижимостью (например, Постановления ФАС Поволжского округа от 18.02.2014 по делу N А55-1486/2013, ФАС Дальневосточного округа от 14.06.2013 N Ф03-2207/2013 по делу N А59-3034/2012 (Определением ВАС РФ от 17.10.2013 N ВАС-14174/13 отказано в пересмотре в порядке надзора)).

Также на сегодня в практике сформировался и третий подход к решению вопроса о возникновении права собственности на долю земельного участка при покупке помещения в нежилом здании.

Так, суды считают необходимым в данном случае применять к таким отношениям по аналогии закона нормы, регулирующие режим пользования общим имуществом в многоквартирных домах (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Судьи считают, что положения п. 1 ст. 6 ГК РФ позволяют применить в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании по аналогии нормы ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы ЖК РФ.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”.

Государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирных домах регулируется ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ). Согласно указанной правовой норме государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество и носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, а также п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Следовательно, если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, установленная в нем цена объектов недвижимого имущества включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок. В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Указанный подход, по мнению судей, призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке. Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

В противном случае, по мнению судей, нарушается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, поскольку данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, частью которого являются помещения, принадлежащее покупателю.

Из вышеизложенного суды делают вывод о возникновении в силу закона у покупателя права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание, в состав которого входят нежилые помещения, приобретенные по договору купли-продажи. При этом доля в праве на земельный участок, принадлежащая покупателю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений, указанных в договоре купли-продажи.

Применяя данную позицию и делая указанный вывод, суды также дают оценку возможности применения к спорным правоотношениям пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой проданные нежилые помещения не могут быть выделены вместе с частью земельного участка, и считают этот подход ошибочным, указывая, что данная статья касается порядка приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который как самостоятельный объект невозможно. Если предметом договора купли-продажи являются нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, имеющие самостоятельные номера, право собственности на которые зарегистрировано как на самостоятельные объекты, то пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ неприменим (см., например, Постановления ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 по делу N А55-23231/2012 (Определением ВАС РФ от 21.04.2014 N ВАС-4099/14 отказано в передаче дела в порядке надзора), ФАС Центрального округа от 07.05.2013 по делу N А48-3103/2012).

Таким образом, мы видим, что вопрос о судьбе земельного участка в рассматриваемой ситуации прямо законодательством не урегулирован, а судебная практика по данному вопросу неоднозначна и противоречива, поэтому считаем, что вопрос уплаты земельного налога в каждом случае будет зависеть от конкретной ситуации.

На наш взгляд, исходя из положений ст. 273, п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, с учетом третьего подхода, отчуждение помещения в здании в рассматриваемом случае возможно только вместе с земельным участком, на котором данное здание находится. То есть доля в праве на земельный участок продается не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимого имущества.

Поэтому, если воля сторон договора купли-продажи помещения в нежилом здании направлена на отчуждение помещения совместно с долей в праве земельного участка, на котором оно находится, что соответствует законодательству, организация становится самостоятельным плательщиком земельного налога.

Особенностью определения налоговой базы в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, является то, что налоговая база определяется налогоплательщиком пропорционально его доле в общей долевой собственности, то есть пропорционально размеру общей площади приобретенного нежилого помещения (п. 2 ст. 391, п. 1 ст. 392 НК РФ, п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Таким образом, по нашему мнению, организация является плательщиком земельного налога с той части земельного участка, которая пропорциональна размеру общей площади приобретенного нежилого помещения.

Если этого не произошло (перехода права собственности на долю земельного участка), то, учитывая предусмотренный ст. 65 ЗК РФ принцип платности землепользования, иным способом оплаты использования земли является арендная плата.

Отметим, что судебная практика содержит и примеры заключения договоров о долевом участии возмещения затрат по эксплуатации помещений в нежилом здании, включающих в состав затрат и сумму земельного налога (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2012 по делу N А46-12740/2011 (Определением ВАС РФ от 17.07.2012 N ВАС-7988/12 отказано в передаче дела в порядке надзора)).

В отношении необходимости указания в документах купли-продажи размера доли земельного участка, принадлежащего организации, сообщаем.

Действующее законодательство не содержат требований об обязательном указании в договоре купли-продажи помещения соответствующей доли земельного участка.

Вместе с тем права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 25.5 Закона N 122-ФЗ). При этом из ст. 16, п. 1 ст. 17 и п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, указывая на отсутствие в представляемых на регистрацию договорах купли-продажи сведений о земельном участке, расположенном под данными объектами.

Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что при регистрации перехода права собственности на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости отсутствует обязанность представления документов, подтверждающих переход права на земельный участок (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 29.01.2014 N Ф05-17275/2013 по делу N А40-164285/12-64-1540, от 26.02.2014 N Ф05-450/2014 по делу N А40-26524/13, ФАС Дальневосточного округа от 20.11.2013 N Ф03-4805/2013 по делу N А73-3856/2013 и др.).

Для предупреждения возможного приостановления регистрации рекомендуем включать в договор купли-продажи условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности на земельный участок.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code