Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 1
ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет предмет регулирования комментируемого Закона, то есть совокупность общественных отношений, которые регулируются нормами комментируемого Закона. Объектом этих общественных отношений исходя из пункта 1 комментируемой статьи являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на такие земельные участки. В целом земельный участок согласно статье 11.1 ЗК РФ представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В свою очередь, под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1 статьи 77 ЗК РФ). Что касается долей в праве общей собственности, то на основании статьи 244 ГК РФ можно сделать вывод о том, что такая доля является частью права собственности двух или нескольких лиц на определенное имущество, которая заранее в отношении этого имущества определена.

Отношения, регулируемые нормами комментируемого Закона, исходя из пункта 1 комментируемой статьи имеют две составляющие:

1) отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Сущность данных отношений заключается в осуществлении правомочий, составляющих такое вещное право, как право собственности, в данном случае относительно земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения: владение – фактическое обладание такими земельными участками; пользование – извлечение полезных свойств из указанных земельных участков; распоряжение – определение юридической судьбы земельных участков;

2) отношения, касающиеся оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Под оборотом земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, исходя из пункта 1 комментируемой статьи, следует понимать совершение различного вида сделок в отношении этих земельных участков и долей в праве общей собственности на такие земельные участки, результатом которых будет являться возникновение или прекращение прав на указанные земельные участки и доли в праве общей собственности на них.

Исходя из главы II комментируемого Закона вышеуказанные права включают в себя, в частности, право собственности, право аренды и право наследования. Возникновение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предполагает момент приобретения вышеперечисленных прав на данные земельные участки, а прекращение прав, соответственно, момент их утраты.

В отношении оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения комментируемый Закон согласно пункту 1 комментируемой статьи устанавливает правила и ограничения. Полагаем, что под правилами следует понимать совокупность процедур и положений, в соответствии с которыми должен осуществляться оборот земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а под ограничениями – требования, которыми должны руководствоваться и которые должны соблюдать субъекты такого оборота.

Также пункт 1 комментируемой статьи предусматривает, что комментируемым Законом определяются условия, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятие этих земельных участков в государственную или муниципальную собственность. Под такими условиями, на наш взгляд, следует понимать нормы, которые необходимо соблюдать при предоставлении вышеуказанных земельных участков, являющихся государственной или муниципальной собственностью, а также при изъятии таких земельных участков в государственную или муниципальную собственность.

Полагаем, что данные условия касаются предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду вышеуказанных земельных участков (см. комментарий к статье 10). Что касается изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную или муниципальную собственность, отмечаем, что порядок и содержание такого изъятия определены в статье 6 комментируемого Закона (см. комментарий к статье 6).

Также комментируемым Законом установлен перечень земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, на которые действие комментируемого Закона не распространяется. К числу этих земельных участков отнесены следующие:

1) земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства. В данном случае имеются в виду земельные участки, которые предоставлены на праве аренды либо на праве собственности гражданам в целях индивидуального жилищного строительства. Исходя из статьи 19 ЖК РФ индивидуальное жилищное строительство – строительство частного жилого дома, то есть жилого дома, который используется гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

2) земельные участки, предоставленные гражданам для гаражного строительства, под которым понимается строительство зданий, предназначенных для хранения и технического обслуживания автомобилей.

Отметим, что вышеприведенные положения комментируемого Закона противоречат положениям ЗК РФ, а именно статьям 77 и 78, которые определяют цели использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и к числу которых индивидуальное жилищное строительство и гаражное строительство не отнесены;

3) земельные участки, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства. Согласно статье 2 ФЗ “О личном подсобном хозяйстве” личное подсобное хозяйство – форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции;

4) земельные участки, предоставленные гражданам для дачного хозяйства. Исходя из статьи 1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” дачное хозяйство – это осуществление деятельности на дачном земельном участке, то есть земельном участке, предоставленном гражданину или приобретенным им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);

5) земельные участки, предоставленные гражданам для садоводства. Определение понятию “садоводство” также можно дать, исходя из анализа статьи 1 указанного Закона. Садоводство – это осуществление деятельности на садовом земельном участке, то есть на земельном участке, который предоставлен гражданину или им приобретен для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);

6) земельные участки, предоставленные гражданам для животноводства. Под животноводством следует понимать разведение животных, а также производство и использование продукции животноводства;

7) земельные участки, предоставленные гражданам для огородничества. Огородничество на основании статьи 1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” представляет собой осуществление деятельности на огородном земельном участке, то есть земельном участке, предоставленном гражданину или приобретенным им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

8) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. В соответствии со статьей 2 ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных, а сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Под строением, в свою очередь, можно понимать отдельно построенный объект, не являющийся строением или сооружением и предназначенный для хозяйственных, производственных и служебных целей.

В соответствии с пунктом 1 комментируемой статьи правовое регулирование оборота вышеуказанных земельных участков осуществляется в соответствии с ЗК РФ. Это означает применение при заключении сделок (купля-продажа, аренда) в отношении этих земельных участков общих положений ЗК РФ. Отметим, что, исключив вышеперечисленные отношения из сферы специального регулирования, законодатель подчеркнул значение сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения как средства производства, которое и определяет необходимость установления особых правил регулирования их оборота <1>.

——————————–

<1> Нарышева Н.Г. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2009. N 4.

 

2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет сферу правового регулирования отношений, касающихся оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Так, правовое регулирование указанных отношений осуществляется в соответствии с:

1) Конституцией РФ. Так, статья 9 Конституции РФ устанавливает основы использования и охраны земель как природных ресурсов и основы формирования собственности на них;

2) ЗК РФ, которым устанавливаются общие положения о возникновении и прекращении прав на землю, общие условия заключения сделок в отношении земельных участков, а также целевое назначение и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

3) ГК РФ, определяющим статус земельного участка как объекта права собственности а также закрепляющим общие положения об осуществлении права собственности на земельные участки;

4) комментируемым Законом, в котором содержатся специальные нормы, регулирующие оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;

5) другими федеральными законами, например Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ “О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения”, направленным на обеспечение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, определяющим порядок государственной регистрации прав на земельные участки;

6) принимаемыми в соответствии с федеральными законами иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов РФ. Так, например, Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2011 г. N 612 “Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения” дано определение понятию “существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения”, а также утверждены соответствующие критерии такого снижения. Законом Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО “О земле” установлена, в частности, цена земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, приобретаемого в собственность в порядке, определенном комментируемым Законом.

3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, то есть основополагающие начала, в соответствии с которыми осуществляется правовое регулирование оборота указанных земель. К числу таких принципов согласно данному пункту относятся следующие:

1) сохранение целевого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Данный принцип предполагает требование об использовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения только для целей, связанных с сельскохозяйственным использованием, определенных ЗК РФ. Так, например, в Московской области имело место судебное разбирательство по иску закрытого акционерного общества “Совхоз имени Ленина” к администрации Ленинского муниципального района Московской области, муниципальному унитарному предприятию “Специализированное предприятие ритуальной службы” о взыскании неосновательного обогащения в связи с тем, что данное унитарное предприятие в нарушение принципа целевого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения проводило на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащем истцу, захоронения. Судом было установлено, что данный земельный участок граничит с Мамоновским межпоселенческим кладбищем. Результаты обследования подтвердили, что фактически кладбищем занята часть земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности. Кроме того, осуществление захоронений могло производиться на спорном земельном участке только после перевода его из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию земель. Таким образом, требования истца в этой части были удовлетворены (см. Постановление ФАС Московского округа от 13 декабря 2011 г. по делу N А41-42868/10);

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Данный принцип направлен на установление ограничений по осуществлению права собственности в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с целью недопущения злоупотреблений правом использования таких земель;

3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Провозглашение данного принципа оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения означает установление приоритета права собственности субъекта РФ или муниципальной собственности на данные земельные участки, что является противоречием статье 8 Конституции РФ, в соответствии с которой в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;

4) следующий принцип касается случаев возмездного отчуждения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и, по сути, включает в себя две составляющие:

– преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

– преимущественное право использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Первый аспект данного принципа полностью соответствует гражданскому законодательству, а именно статье 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. А что касается второго аспекта этого принципа, то полагаем, что федеральный законодатель подразумевал его действие в случае отказа других участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, так как одновременная реализация вышеуказанных прав невозможна.

При этом реализация такого преимущественного права, как следует из материалов судебной практики, возможна и без выдела доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности. Так, судом было отказано в удовлетворении требований истца (ООО “Ильинское”) о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области по отказу в государственной регистрации права общей долевой собственности и об обязании Управления провести государственную регистрацию права долевой собственности на земельную долю в общей долевой собственности на земельный участок, который предполагалось передать по договору аренды. Отказ со стороны Управления Федеральной регистрационной службы по Владимирской области имел место в связи с тем, что истец не представил данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (В.Г. Сорокину) в качестве объекта аренды, ибо земельная доля не выделялась. Из смысла подп. 4 пункта 3 комментируемой статьи суд сделал вывод, что не требуется выдел приобретаемой доли в том случае, если дольщик был связан с приобретателем правоотношениями по поводу приобретаемой доли до вступления в силу комментируемого Закона. В рассматриваемой ситуации ООО “Ильинское” и В.Г. Сорокин такими отношениями не были связаны (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. N А11-3294/2006-К2-25/274).

Отметим также, что понятие “сельскохозяйственные организации” закреплено в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, согласно которому это юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки. Что касается крестьянского (фермерского) хозяйства, то в соответствии со статьей 1 ФЗ “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии;

5) подпунктом 5 пункта 3 комментируемой статьи предусмотрен принцип установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Отметим, что данный принцип не является нарушением Конституции РФ, а именно статьи 19, согласно которой все равны перед законом и судом, поскольку данная статья не предусматривает такого критерия на запрет ограничений, как гражданство. Кроме того, статья 4 ФЗ “О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации” предусматривает, что иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Поэтому положение комментируемого Закона и является исключением из общей нормы вышеуказанного Закона.

Анализ принципов оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и основных целей государственной аграрной политики позволяет определить две основные цели правового регулирования соответствующей группы общественных отношений: обеспечение сохранения земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства <2>.

——————————–

<2> Там же.

 

4. Пункт 4 комментируемой статьи регулирует вопросы приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности, определяет правовое регулирование этих вопросов. Так, приватизация указанных земельных участков осуществляется в порядке, установленном:

1) комментируемым Законом, например, подп. 1 пункта 1 статьи 19.1 комментируемого Закона определяет дату начала приватизации таких земельных участков (см. комментарий к подп. 1 п. 1 статьи 19.1 комментируемого Закона);

2) ЗК РФ, в частности, пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;

3) иными федеральными законами. Так, например, одним из таких законов является ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”, который содержит понятие приватизации (возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц) и распространяется на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы (применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения это могут быть объекты дачного строительства).

В целом, если говорить о приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, приватизация земельных участков является одним из способов их реализации и представляет собой передачу земельных участков в собственность пользователю, что является основанием возникновения частной собственности на землю у граждан.

Земельные участки могут предоставляться как за плату, так и бесплатно. Бесплатно приватизировать участок имеют право граждане, в чьем бессрочном или пожизненно наследуемом владении этот участок находится. Взимание денежных средств, кроме установленных законодательно сборов, недопустимо.

Как отмечают теоретики, основная проблема, с которой сталкиваются сельхозпредприятия в процессе приватизации земельных участков, сводится к отсутствию необходимых для этого денежных средств и экономической неэффективности приобретения участков в собственность. Нередко стоимость оформления права на участок (кадастровые работы, выкупная цена, которая, несмотря на льготные ставки, все равно является значительной для многих сельхозпредприятий) превышает рыночную стоимость самой земли <3>.

——————————–

<3> Мун О. Проблемы приватизации земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения // Жилищное право. 2013. N 2. С. 19.

 

Также относительно приватизации пункт 4 комментируемой статьи в части, касающейся приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта РФ, предусматривает, что такая приватизация осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. Так, например, статья 9 Закона Пермской области от 31 октября 2003 г. N 1080-220 “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае” предусматривает, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Пермском крае, осуществляется с момента вступления в силу данного Закона, в соответствии с действующим законодательством. Статья 9 Закона Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО “О земле” такого момента не устанавливает, но при этом содержит бланкетную норму о приватизации расположенных на территории области земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая осуществляется в порядке, установленном комментируемым Законом, ЗК РФ и иными федеральными законами.

Кроме того, пункт 4 комментируемой статьи содержит запрет на приватизацию следующих земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

1) земельные участки, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера. В соответствии с пунктом 2 Методических указаний по порядку составления отчета по форме N 22-2 “Сведения о наличии и распределении земель по категориям и угодьям” (Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2012 г. N П/625 “Об утверждении Перечня форм государственной и ведомственной статистической отчетности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, подлежащих сбору и автоматизированной обработке в 2013 году”) оленьи пастбища – это земельные участки, расположенные в зоне тундры, лесотундры, северной тайги, растительный покров которых пригоден в качестве корма для северных оленей. Оленьи пастбища могут располагаться на различных угодьях: землях под лесами, болотами, древесно-кустарниковой растительностью, прочих землях. Что касается районов Крайнего Севера, то на федеральном уровне Перечень таких районов определен Постановлением Совета Министров СССР от 10 ноября 1967 г. N 1029 “О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 сентября 1967 г. “О расширении льгот для лиц, работающих в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера”;

2) земельные участки, занятые отгонными пастбищами. Под отгонными пастбищами следует понимать пастбища, предназначенные для перегона животных; как правило, это низинные и горные пастбища.

Полагаем, что установление запрета на приватизацию вышеуказанных земельных участков является правомерным, поскольку эти земельные участки имеют конкретное целевое назначение и их приватизация может повлечь за собой причинение вреда натуральному хозяйству и производству.

Кроме того, до введения в действие комментируемого Закона в целом существовал запрет на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 8 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”).

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по этому поводу отметил, что, если приватизация земельного участка сельскохозяйственного назначения имела место до вступления в силу ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, обращение приобретателя участка за государственной регистрацией права собственности на него в период действия такого запрета или действия норм, не позволявших приватизировать земельные участки сельскохозяйственного назначения, само по себе не может служить основанием для отказа в государственной регистрации (см. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”).

Как показывает судебная практика, вопросы приватизации вызывают ряд проблем, связанных с действиями участвующих в ней лиц, в частности по вопросам, касающимся применения федерального законодательства и законодательства субъектов РФ, регулирующего вопросы приватизации земельных участков. Так, например, в Республике Башкортостан рассматривалось судебное дело по иску Л.Ф. Трофимовой, которая обратилась в суд к внутрихозяйственной комиссии сельскохозяйственного производственного кооператива “Искра”, о признании за ней права на включение в списки граждан, имеющих право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения; истица указала, что она работала в колхозе “Искра” Аургазинского района РБ. В настоящее время ей стало известно, что она не имеет земельной доли (пая) из земель сельскохозяйственного назначения, так как решением внутрихозяйственной комиссии сельскохозяйственного производственного кооператива “Искра” не была включена в список граждан, имеющих право на однократную бесплатную приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, она считает, что решением вышеуказанной комиссии грубо нарушены ее права. Л.Ф. Трофимова посчитала, что внутрихозяйственная комиссия халатно отнеслась к своим прямым обязанностям, закрепленным в законодательстве Республики Башкортостан, а именно в Постановлении Правительства Республики Башкортостан от 15 марта 2006 г. N 60 “Об утверждении Порядка работы внутрихозяйственных и районных комиссий по бесплатному однократному предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, гражданам на праве общей собственности”, что привело к ущемлению ее прав. Также в соответствии с пунктом 3 статьи 21.2 Закона Республики Башкортостан “О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан” право на бесплатное однократное получение земельной доли (пая) имеют в том числе граждане, имевшие по состоянию на 1 января 1992 года право на получение земельной доли (пая) при реорганизации колхозов, совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий в соответствии с решениями трудовых коллективов.

Суд удовлетворил исковые требования Л.Ф. Трофимовой, так как посчитал, что, поскольку Л.Ф. Трофимова принята членом колхоза “Искра”, а также в соответствии с вышеуказанным законом Республики Башкортостан уволена из этой организации (предприятия) после 1 января 1992 года и проживает на территории сельского поселения “Бишкаинский сельсовет” муниципального района Аургазинский район РБ, в котором сельскохозяйственный производственный кооператив “Искра” образован, имеет право на бесплатное однократное получение земельной доли (см. решение Аургазинского районного суда Республики Башкортостан от 21 мая 2012 г. по делу N 2-448/2012).

Юристы-практики по вопросам приватизации земельных участков советуют, что для того, чтобы не возникало каких-либо существенных правовых проблем при приватизации земельных участков, необходимо усвоить, что не стоит приобретать земельный участок, если в документах не указаны индивидуальное, жилищное или дачное строительство в числе видов разрешенного использования. В практике часто встречаются случаи, когда девелопер предлагает заключить предварительный договор, ссылаясь на то, что к моменту оформления прав на землю он переведет землю в нужную категорию. В данном случае важно учесть, что перевода земли недостаточно, необходимо также получить разрешение на строительство, что может занять до полугода либо разрешение вообще не будет получено.

Даже после получения документов о приватизации у владельца могут возникнуть проблемы с рейдерским захватом. Так как единых нормативных актов о правилах оформления актов и договоров на землевладение на всей территории РФ не существует, то ошибки при составлении того или иного документа можно найти практически везде. И вот группа предприимчивых граждан разыскивает информацию о приватизации наиболее выгодных земельных участков и путем подкупа членов комиссии, которые занимаются оформлением приватизационных документов, начинает искать ошибки в документации. А как известно, кто ищет, тот всегда найдет. Затем подают иск в суд с просьбой пересмотреть решение комиссии. Разбирательства могут затянуться на годы <4>.

——————————–

<4> Там же. С. 43.

 

5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит запрет на принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Этот запрет означает правило, согласно которому субъекты РФ не имеют права принимать законы, нормативные правовые акты органов государственной власти, которые устанавливали бы иные правила или ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, чем те, которые предусмотрены комментируемым Законом, а также из этого правила следует, что если субъектом РФ будут приняты подобные законы, то они подлежат отмене.

Следует отметить, что в судебной практике зачастую рассматриваются дела в рамках производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, связанные с обжалованием нормативных правовых актов субъектов РФ, касающихся регулирования земельных правоотношений, в том числе оборота земель сельскохозяйственного назначения. Например, в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратились глава крестьянского (фермерского) хозяйства Комаров Александр Николаевич, глава крестьянского (фермерского) хозяйства “Стевия” Николаев Александр Петрович и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Карманов Александр Георгиевич с заявлением о признании недействующим Постановления Правительства Ленинградской области от 28 ноября 2006 г. N 323 “Об утверждении перечня стратегически важных для Ленинградской области зон (площадок) для создания производственных и коммунально-складских зон (площадок) на территории муниципальных образований” в связи с включением в этот перечень коммунально-складской зоны “Торфяное-Пригородный” Гатчинского муниципального района. Заявители посчитали, что данное Постановление предусматривает дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, включая данную зону в состав вышеуказанного перечня стратегически важных для Ленинградской области зон (площадок). Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области их требования были удовлетворены. Однако при рассмотрении данного судебного дела в вышестоящих инстанциях заявители сослались на то, что Правительство Ленинградской области и Администрация не привели доказательств того, что оспариваемое Постановление Правительства Ленинградской области не нарушает права и законные интересы фермеров.

В то же время суд при рассмотрении данного дела пришел к выводу, что указанное Постановление по своему характеру и содержанию не может быть отнесено к нормативным правовым актам, поскольку оно не устанавливает правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, поэтому оно и не устанавливает правила или ограничения, применяемые к обороту земель сельскохозяйственного назначения и переводу земельных участков из одной категории в другую. Соответственно, и не может быть признано недействующим (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 сентября 2010 г. по делу N А56-37247/2009).

6. Пункт 6 комментируемой статьи направлен на исключение произвольного толкования норм комментируемого Закона, а также неправильного их применения в случае возникновения отношений при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель в части, не урегулированной комментируемым Законом. В этом случае согласно пункту 6 комментируемой статьи применяются положения иных федеральных законов.

Прежде всего главным федеральным законом, который регулирует в том числе оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, является ЗК РФ, который, в частности, устанавливает приоритет сохранения особо ценных земель (ценных земель сельскохозяйственного назначения), устанавливает основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком при его использовании с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки и т.п.

Что касается иных федеральных законов, то, например, при постановке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на кадастровый учет применяются нормы ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, в частности, часть 3 статьи 27 указанного Закона устанавливает, что основаниями для отказа в постановке на учет земельного участка являются поступившие в орган кадастрового учета возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и то, что в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code