Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 4 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Пункт 1 комментируемой статьи касается определения минимального размера земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые являются вновь образуемыми. Здесь, поскольку не содержится каких-либо оговорок, очевидно, что федеральный законодатель имеет в виду все способы образования земельных участков, которые установлены статьей 11.2 ЗК РФ (раздел, объединение, перераспределение, выдел).

В соответствии с пунктом 1 комментируемой статьи законами субъектов РФ могут быть установлены минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые вновь образуются. Так, например, статья 10 Закона Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО “О земле” устанавливает такой минимальный размер в 5 гектаров, а в Приморском крае – 3 гектара (статья 7 Закона Приморского края от 29 декабря 2003 г. N 89-КЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края”).

В судебной практике имеются случаи судебных споров в части, касающейся установления таких минимальных размеров. Например, в Тюменской области имело место судебное разбирательство по иску юридического лица к регистрирующему органу о несогласии с отказом в осуществлении кадастрового учета земельных участков. Отказ имел место в связи с тем, что в силу Закона Тюменской области от 3 ноября 2003 г. N 170 “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и планировании их использования” минимальный размер образуемого нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения устанавливается равным 60 га, тогда как согласно межевым планам площадь образуемых участков составляет 1,5 га, что ниже установленного указанным Законом. Однако суд, применив положения пункта 1 комментируемой статьи, признал такой отказ незаконным (см. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 мая 2013 года по делу N А70-6838/2012).

Относительно правовой цели установления минимальных размеров земельных участков ученые-теоретики и ученые-практики в области земельного права отмечают, что установление минимального размера земельного участка, по сути, является пределом его делимости. Какие критерии лежат в основе делимости сельскохозяйственных земельных участков?

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Необходимо отметить, что разрешенное использование не устанавливается в отношении сельскохозяйственных угодий и потому не может выступать универсальным критерием делимости земельного участка <10>.

——————————–

<10> Симонова О.А. Земельно-правовые способы ограничения гражданских прав при обороте земель сельскохозяйственного назначения: региональный аспект // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 15.

 

Белов В.А. считает, что земельный участок, как и любой иной объект права, является фактическим средством удовлетворения законных интересов субъекта частных прав <11>. Митягин К.С. именно с данной позиции объясняет законодательное ограничение размеров участков сельскохозяйственного назначения. “Законодатель исходит из представления о невозможности удовлетворения интересов правообладателей земельного участка площадью меньше минимальной и поэтому лишает участок, не достигший требуемого размера, свойств объекта права” <12>.

——————————–

<11> См.: Белов В.А. Гражданское право: Общая часть: Учебник. М., 2002. С. 179.

<12> Митягин К.С. Понятие “земельный участок” // Законодательство. 2007. N 5. С. 19.

 

Максимальные и минимальные нормы сельскохозяйственных земель устанавливаются не столько в целях удовлетворения частных потребительских интересов, но в первую очередь исходя из возможностей того или иного публичного субъекта (субъекта РФ и муниципального образования) в силу ограниченности земли как природного объекта и природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве. Во вторую очередь – в целях обеспечения рационального использования земли, насыщения рынка продукцией сельскохозяйственного производства, возможности ведения полноценного сельскохозяйственного производства <13>.

——————————–

<13> Симонова О.А. Указ. соч.

 

Как правильно отметил Н.Н. Мисник, наиболее эффективное регулирование земельных отношений возможно с учетом национально-региональных особенностей, что может реализоваться лишь в актах регионального законодательства. Важно только, чтобы эти нормы не противоречили нормам федерального законодательства. Централизация всех норм имущественного оборота земли в ГК РФ приведет “к неуместному проявлению юридического догматизма в столь тонком вопросе”, “регулирование земельным законодательством осуществляется лишь при наличии такой специфики регулируемых отношений, которая не может быть учтена в ГК РФ либо в силу своего объема, либо в силу создающих ее региональных особенностей” <14>.

——————————–

<14> Мисник Н.Н. Еще раз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 2006. N 9. С. 22.

 

Таким образом, предоставление субъектам РФ полномочия по установлению минимальных размеров образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является целесообразным, поскольку позволяет учесть особенности развития того или иного региона, и логичным, так как именно субъект РФ может правомерно и рационально установить такие минимальные размеры с учетом площади и размеров земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в конкретном субъекте Российской Федерации.

При этом в пункте 1 комментируемой статьи содержится исключение из правила о минимальных размерах в отношении земельных участков, которые входят в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. Такие земельные участки согласно пункту 1 комментируемой статьи образовываться не могут, если их меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель. Так, например, согласно Закону Воронежской области от 13 мая 2008 г. N 25-ОЗ “О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области” предельный минимальный размер земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель соответствует площади мелиоративной системы, зафиксированной государственным актом приемки мелиоративной системы в эксплуатацию.

Между тем пункт 2 комментируемой статьи содержит два исключения относительно случаев, на которые требования пункта 1 комментируемой статьи не распространяются. К числу таких случаев относятся следующие:

1) выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ.

В судебной практике встречаются случаи обжалования отказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в регистрации указанных земельных участков. Так, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области отказало физическому лицу гр. З.А.П. в государственной регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, который входит в состав орошаемых земель. Гражданин З.А.П. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области об отказе в государственной регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на данный земельный участок. Судом установлено, что земельный участок расположен большей частью на территории мелиоративной системы орошения “Проня” и входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий. При этом суд также установил, что заявителем, обратившимся в регистрирующий орган с целью государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве – 62/496), не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что он относится к лицам, осуществляющим деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства, в связи с чем законные основания для государственной регистрации за ним права общей долевой собственности (доля в праве 62/496) на земельный участок отсутствуют. Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда признала отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области законным и в удовлетворении требований гр. З.А.П. отказала (см. Определение Рязанского областного суда от 1 августа 2012 г. N 33-1425).

На практике субъекты РФ в принимаемых ими законах устанавливают дополнительные условия или случаи, на которые такие минимальные размеры образуемых новых земельных участков не распространяются. Так, например, статья 6 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области” предусматривает, что минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 гектара, но при этом такой размер не применяются к земельным участкам, которые находятся в пределах естественных границ на местности.

Между тем судебная практика знает и другие случаи судебных разбирательств. Так, ООО “Уваровский-1” обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации Можайского муниципального района Московской области о признании незаконным бездействия, выразившееся в уклонении от принятия решения об образовании 527 земельных участков из земельного участка, принадлежащего заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования. Администрация Можайского муниципального района Московской области считала, что без достоверного подтверждения факта нахождения образуемых земельных участков, площадь которых менее 2 га, в естественных границах на местности вынесение законного и обоснованного решения невозможно и, следовательно, бездействие, выразившее в уклонении от принятия решения об образовании земельных участков, с его стороны отсутствует. Однако суд установил, что ООО “Уваровский-1” представило в администрацию справки кадастрового инженера, подтверждающие, что земельные участки, в отношении которых проведены кадастровые работы, находятся в естественных границах. Помимо этого, в материалы дела представлен проект границ земельных участков ООО “Уваровский-1” площадью 1654,3 га, согласованный генеральным директором ООО “Уваровский-1”, главой администрации сельского поселения “Замошинское” Можайского муниципального района Московской области, начальником отдела по Можайскому муниципальному району Управления Роснедвижимости по Московской области, а также утвержденный заместителем главы Можайского муниципального района Московской области, согласно которому все земельные участки заявителя расположены в пределах естественных границ на местности. В этой связи требования ООО “Уваровский-1” были удовлетворены (см. Постановление ФАС Московского округа от 26 мая 2011 г. по делу N А41-26792/2010);

2) формирование земельных участков в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.

Однако на практике для формирования таких земельных участков в целях их изъятия недостаточно только собственно их формирования, так как следует обосновать необходимость такого изъятия, а также индивидуализирующие признаки, характеристики и параметры формируемых и планируемых к изъятию земельных участков. Так, судебными органами было отказано в удовлетворении иска агентству по имуществу Калининградской области об образовании путем раздела земельного участка, предъявленного к обществу с ограниченной ответственностью “Золотые ключи”. Судами было установлено, что правительство Калининградской области приняло Постановление от 24 декабря 2009 г. N 808 “Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области” в связи со строительством автомобильной дороги в районе Приморской рекреационной зоны. Однако судами было определено, что агентство по имуществу Калининградской области не представило доказательств того, что для строительства автомобильной дороги необходимо изъятие только части земельного участка общества с ограниченной ответственностью “Золотые ключи”, не указало, какой именно, не обосновало ни площадь участка, необходимого для строительства дороги, ни площадь участка, необходимого для обслуживания дороги, не представило в материалы дела документацию, связанную со строительством дороги, утвержденный в установленном порядке проект прохождения трассы, не подготовило проекты межевых планов участков, об образовании которых заявлен иск. Поэтому в иске им было отказано (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 декабря 2011 г. по делу N А21-1660/2011).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит бланкетную норму относительно максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Иными словами, пункт 2 комментируемой статьи предусматривает возможность установления ограничений для граждан и юридических лиц, желающих приобрести земельные участки. Максимальный размер общей площади таких угодий должен согласно пункту 2 комментируемой статьи устанавливаться законом субъекта РФ, но при этом такой размер не должен быть менее 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Необходимо отметить, что корни предоставления субъекту РФ данного права находятся в законодательстве зарубежных стран. Так, С.А. Липски отмечает, что законодательство Дании, Италии, Норвегии, Новой Зеландии предусматривает для сельскохозяйственных земель ограничение максимально допустимых размеров земельных участков. В отношении частной земельной собственности этот подход (ограничение максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного лица и расположенных на территории одного муниципального района) в комментируемом Законе был реализован сначала только для физических лиц, а с 2005 года – и для юридических лиц. В 2002 – 2005 годах указанная норма носила скорее не экономический, а социальный характер – недопущение появления класса латифундистов. Следует отметить, что монополистические последствия собственности и долгосрочной аренды имеют много общего, поэтому некоторые ограничения по максимальному размеру арендуемых земель, вероятно, также целесообразны.

Что касается установления минимально допустимых размеров земельных участков, которое позволяет избежать необоснованной фрагментации землепользования, чересполосицы, вклинивания, других неудобств в использовании (это практикуется, в частности, в Испании, Италии, Норвегии, Германии) <15>.

——————————–

<15> Липски С.А. Правовой механизм государственного регулирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в современной России: особенности формирования, тенденции и перспективы // Право и экономика. 2011. N 12.

 

Так, например, согласно статье 9 Закона Белгородской области от 31 декабря 2003 г. N 111 “Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Белгородской области” такой размер не должен превышать 30 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района Белгородской области на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Между тем полагаем, что данная норма не соответствует статье 35 Конституции РФ, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. Таким образом, положения Конституции РФ не устанавливают каких-либо максимальных и минимальных ограничений относительно размеров имущества, которое могут иметь в собственности граждане и юридические лица.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code