Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности

Комментарий к статье 5 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит норму, применение которой на практике является затруднительным, а точнее, затруднительным является применение ее отдельных положений.

Так, пункт 1 комментируемой статьи устанавливает основания для отчуждения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае нарушения требований статьи 3 и пункта 2 статьи 4 комментируемого Закона (см. комментарий к статье 3 и пункту 2 статьи 4). При этом основания такого отчуждения сформулированы так, что нарушение вышеуказанных положений комментируемого Закона возможно в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на такой земельный участок. Однако статья 3 комментируемого Закона касается регулирования прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов (см. комментарий к статье 3), и распространяется только на договоры аренды. Таким образом, изначально земельный участок не может оказаться в собственности указанных лиц, так как указанные лица по основаниям, допускаемым Законом, а именно статьей 3 комментируемого Закона, не имеют права приобретать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, иными словами, по основаниям, допускаемым Законом, земельный участок в их собственности оказаться не может (только на праве аренды). Поэтому и не может быть в данном случае указанный земельный участок отчужден собственником, так собственниками они быть не могут, а только арендаторами.

Что касается пункта 2 статьи 4 комментируемого Закона, то ссылка на него в пункте 1 комментируемой статьи является обоснованной, так как в нем речь идет именно о праве собственности.

Кроме того, не представляется возможным установить, каким образом собственник такого земельного участка обязан произвести его отчуждение. Можно предположить, что поскольку пункт 1 комментируемой статьи не предусматривает каких-либо ограничений, то и отчуждение может быть произведено любым не запрещенным гражданским законодательством способом (заключение договора купли-продажи, договора мены и т.п.).

Судебная практика в вопросах относительно споров по признанию сделок в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них недействительными по основаниям, предусмотренным статьей 3 и пунктом 2 статьи 4 комментируемого Закона, исходит прежде всего из того, имел ли собственник такого земельного участка или доли в праве общей собственности на него право на заключение таких сделок. Так, общество с ограниченной ответственностью “УРБАНСТРОЙ” обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу “БАНК УРАЛСИБ”, конкурсному управляющему ООО “СОФТ МАРКЕТ” А.Д. Куколеву, обществу с ограниченной ответственностью “СОФТ МАРКЕТ” о признании договора об ипотеке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, дополнительного соглашения к договору об ипотеке ничтожной сделкой по тому основанию, что ООО “СОФТ МАРКЕТ” не могло отдавать в залог имущество, которое не могло ему принадлежать по основанию, предусмотренному статьей 3 комментируемого Закона. Однако суды пришли к выводу, что договор об ипотеке и дополнительное соглашение к нему между ОАО “БАНКУРАЛСИБ” и ООО “СОФТ МАРКЕТ” были заключены и зарегистрированы в период, когда ООО “СОФТ МАРКЕТ”, являясь собственником спорного земельного участка, имело право распоряжаться им, в том числе передавать в залог, то есть когда указанным юридическим лицом еще не были внесены изменения относительно наличия в уставном (складочном) капитале иностранной валюты (см. Постановление ФАС Московского округа от 24 января 2013 г. по делу N А41-2268/12).

Как правило, нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 комментируемого Закона имеет место в результате совершения ряда последующих сделок в отношении земельных участков, которые были оформлены в собственность того или иного лица без нарушения требований вышеуказанных положений комментируемого Закона. Так, например, у ООО “Сворг” на основании договора аренды, заключенного между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО “Сворг”, возникло право аренды на 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения. Затем ООО “Сворг” уступило по договору об уступке права аренды, соответственно, право аренды на земельные участки. После чего в связи с использованием последующим арендатором земельных участков не по целевому назначению обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании за ним оспариваемого ответчиком права аренды в отношении спорных земельных участков, основывая свое требование на первоначально заключенном договоре аренды с Министерством имущественных отношений Московской области. Рассмотрев представленные материалы, ВАС РФ пришел к выводу, что вопросы о правомерности отчуждения у ООО “Сворг” земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и их размерах, а также факт целевого использования этих земель по назначению или изменение целевого назначения земель в процессе оборота имеют существенное значение для рассматриваемого дела и подлежат исследованию, поскольку учитывая размеры земельных участков, которыми обладает на праве собственности ООО “Сворг”, возможно нарушение статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 комментируемого Закона и, соответственно, применение положений пункта 1 комментируемой статьи (см. Определение ВАС РФ от 27 октября 2008 г. N 12202/07).

Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает также и сроки такого отчуждения. Это срок исчисляется одним годом, а точнее, не должен превышать один год. При этом один год, учитывая сроки приобретения такого земельного участка или доли в праве общей собственности на такой земельный участок, исчисляется по-разному:

1) в случае если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на него были приобретены до вступления в силу комментируемого Закона, срок в один год исчисляется со дня вступления в силу комментируемого Закона;

2) в случае если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на него были приобретены после вступления в силу комментируемого Закона, срок в один год исчисляется со дня приобретения такого земельного участка или такой доли в праве общей собственности.

Помимо этого, пункт 1 комментируемой статьи содержит особое положение относительно случаев, когда такой земельный участок или доля в праве общей собственности на него отчуждается субъекту РФ, то есть когда с субъектом РФ заключается гражданско-правовой договор, либо когда такой земельный участок или доля в праве общей собственности на него отчуждается муниципальному образованию в случаях установленных законом субъектов РФ. Особое положение заключается в том, что лицам, отчуждающим такой земельный участок или долю в праве общей собственности на него, предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков. Можно предположить, что указанная норма пункта 1 комментируемой статьи закреплена с той целью, чтобы обеспечить собственнику такого земельного участка или доли в праве общей собственности на него возможность дальнейшего его использования.

На практике опять же применение этого положения вызывает затруднения, связанные с тем, что невозможно предоставить такое преимущественно право, учитывая положения статьи 3 комментируемого Закона, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает также последствие неотчуждения в течение вышеуказанных сроков земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на нем. Таким последствием должно быть извещение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта РФ. Срок такого извещения составляет десять дней и, с учетом того что пункт 1 комментируемой статьи не устанавливает каких-либо оговорок, исчисляется в календарных днях. Относительно исчисления также можно отметить, что оно должно осуществляться на следующий день после окончания годичного срока, указанного в абзаце первом пункта 1 комментируемой статьи.

Извещение, как правило, направляется в форме письма, оформленного на официальном бланке Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Однако практическое применение данной нормы осуществляется с точки зрения норм ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Статья 12 указанного Закона предусматривает, что идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по кадастровому номеру. Таким образом, например, площадь земельного участка, а также характеристики собственника этого земельного участка для ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним значения не имеют. Поэтому возникает закономерный вопрос о том, каким образом Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии узнает о факте нарушения вышеуказанных положений комментируемого Закона.

2. Пункт 2 комментируемой статьи определяет порядок дальнейших действий органа государственной власти субъекта РФ относительно обеспечения продажи собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на него в случае нарушения собственником такого земельного участка или такой доли требований статьи 3 и пункта 2 статьи 4 комментируемого Закона. Орган государственной власти субъекта РФ в таком случае обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже указанного земельного участка или доли в праве общей собственности на него.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что орган государственной власти субъекта РФ должен выполнить эту обязанность в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении вышеуказанных требований. Здесь мы видим несоответствие момента исчисления такого срока положениям пункта 1 комментируемой статьи, которым установлена обязанность Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии известить орган государственной власти субъекта РФ. Однако буквальное толкование пункта 2 комментируемой статьи приводит к выводу, что органу государственной власти субъекта РФ могло стать известно о нарушении таких требований не только из извещения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, но и из иных источников. И в этом случае пункт 2 комментируемой статьи исходя из буквального толкования также предполагает необходимость выполнения им обязанности по обращению в суд.

При этом обратиться с таким заявлением орган государственной власти субъекта РФ вправе только в том случае, если лицом, в собственности которого оказался земельный участок с нарушением требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 комментируемого Закона, нарушен срок отчуждения такого земельного участка, в частности один год со дня возникновения у него права собственности на соответствующий земельный участок. Так, например, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Фортуна” о понуждении данного общества продать на торгах определенные земельные участки. Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области иск был удовлетворен. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований отказал. Исковые требования были основаны на том, что в уставном капитале общества появилась доля иностранного капитала иностранного юридического лица, компании WTS WORLDWIDE TRADING SOLUTIONS LIMITED (56,52 процента). Однако, как было установлено судом кассационной инстанции, изменения в устав указанного общества были внесены только 12 марта 2013 года, соответственно, именно с этого момента у общества и возникла обязанность произвести отчуждение земельных участков, находящихся на праве собственности у данного общества. Намерение данного общества продать земельные участки после увеличения доли иностранного юридического лица, компании WTS WORLDWIDE TRADING SOLUTIONS LIMITED, в его уставном капитале подтверждается извещением о продаже с целью соблюдения требований о преимущественном праве субъекта РФ (Ленинградской области) приобрести отчуждаемые участки. Доказательств уведомления общества о намерении Леноблкомимущества приобрести земельные участки, равно как и об отказе в покупке, в материалах дела не имеется. Срок отчуждения данным обществом не был нарушен. В этой связи в удовлетворении исковых требований Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом было отказано (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 августа 2013 г. по делу N А56-62557/2012).

Как видим из приведенного примера, в соответствии с положениями ГПК РФ обращение в суд с требованием об отчуждении земельного участка осуществляется путем подачи в суд искового заявления. При этом согласно пункту 2 комментируемой статьи продажа такого земельного участка или доли в праве общей собственности может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В данном случае организатором торгов будет выступать собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на него. Соответственно, именно ему и принадлежит право выбора формы проведения торгов (либо конкурс, либо аукцион).

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит положение, направленное на соблюдение преимущественного права участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае, если объектом отчуждения является доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Так, согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В этой связи пункт 3 комментируемой статьи предусматривает норму о том, что при отсутствии лица, желающего приобрести вышеуказанный земельный участок или долю в праве общей собственности на него, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, должно приобрести муниципальное образование. Но это правило, как видно, распространяется не только на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, но и на сам земельный участок тоже.

На практике на основании пункта 3 комментируемой статьи имеют место случаи признания гражданско-правовых договоров недействительными. Так, между ООО “ЕрмАК” и гр. К.П. в лице гр. Е.К. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. Однако К.П. обратился в суд с исковыми требованиями к ООО “ЕрмАК” о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения после выделения в натуре земельной доли, расторжении данного договора в связи с тем, что директор ООО “ЕрмАК” ввел его в заблуждение относительно стоимости земельного участка. Между тем судом такой предварительный договор был признан недействительным по тому основанию, что предметом договора должен быть сформированный земельный участок, что не имело места в рассматриваемом споре. Кроме того, суд указал на необходимость учета требований комментируемого Закона о соблюдении преимущественного права субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (см. Определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23 января 2012 г. по делу N 33-681) <16>.

——————————–

<16> URL: http://actoscope.com/pfo/samarskobl/oblsud-sam/gr/3/zaklyuchenie-osnovnogo-dogovor30012012-4115425/.

 

Отметим, что приобрести такой земельный участок или такую долю субъект РФ или муниципальное образование должно по рыночной стоимости. Согласно статье 3 ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code