Статья 7. Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 7 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

Статья 7 комментируемого Закона касается залога земельный участков из земель сельскохозяйственного назначения и носит бланкетный характер, так как предусматривает, что залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Так, например, указанный Закон содержит нормы о необходимости получения согласия собственника земельного участка в случае, если речь идет о залоге прав аренды земельного участка. В случае если договор аренды земельного участка заключен на срок более пяти лет, согласие собственника земельного участка на залог права аренды не требуется, но при этом он должен быть уведомлен. В случае же, если срок такого договора не превышает пять лет, то согласие собственника необходимо.

Также ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” определяет предмет залога земельных участков – земельные участки, не исключенные из оборота. В случае если речь идет об ипотеке в отношении доли в праве общей собственности на земельный участок, предметом залога может быть только выделенный в натуре земельный участок из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Однако в ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” содержатся нормы, которые вступают в явное противоречие с комментируемой статьей. Так, например, пункт 2 статьи 7 указанного Закона предусматривает, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Однако пункт 2 статьи 12 комментируемого Закона предусматривает, что участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (см. комментарий к статье 12). Таким образом, вышеуказанный Закон не содержит требования о выделении земельного участка в счет земельной доли в отличие от статьи 12 комментируемого Закона и не устанавливает для земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения каких-либо исключений.

Относительно такого несоответствия в федеральном законодательстве С.И. Герасин отмечает, что участник долевой собственности не имеет права заложить принадлежащую ему долю в праве. Это может оказывать особенно сильное негативное влияние на развитие ипотечного кредитования, учитывая, что существенная часть сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации находится именно в общей собственности. Эта норма лишает сособственников земельных участков, в совокупности составляющих 89,5% площади всех земель сельскохозяйственного назначения в России, возможности воспользоваться услугами ипотечного кредитования. С.И. Герасин считает, что либерализация оборота долей в праве собственности (земельных долей) не будет вредить существующим арендным и прочим отношениям. По его мнению, правовая норма может практически парализовать земельный рынок во многих случаях, так как этой нормой количество потенциальных покупателей существенно ограничивается. Нужно иметь в виду, что большинство сельскохозяйственных организаций, которые фактически используют такую землю, юридически не является сельскохозяйственными организациями, использующими земельные участки, находящиеся в долевой собственности, так как они в большинстве своем не имеют ни действительных договоров аренды, соответствующих нормам ГК РФ, ни иных правовых оснований по использованию этих земель.

В связи с вышеуказанными соображениями С.И. Герасин полагает, что должна быть разрешена не только ипотека земельных участков, но и ипотека долей в праве общей собственности. Если бы гражданам такая возможность была предоставлена, то можно было бы ожидать, что сособственники земельных долей стали бы использовать такие ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий, для общего улучшения условий жизни и для развития личных подсобных хозяйств <27>.

——————————–

<27> Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий // Закон. 2007. N 1.

 

На практике суды, рассматривая споры о залоге земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в обязательном порядке учитывают нормы комментируемого Закона. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, рассматривая иск общества с ограниченной ответственностью “Агротрест” к акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) незаключенным, недействительным, суд установил, что договор об ипотеке содержит условия, предусмотренные статьями 9 и 10 комментируемого Закона, в том числе обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения, порядка и срока исполнения, а также указан договор, на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, стороны договора, дата и место его заключения, договор об ипотеке был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области. Таким образом, суд признал, что договор об ипотеке является заключенным (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 октября 2009 г. по делу N А21-9765/2008).

В то же время в судебной практике имеются примеры рассмотрения споров об ипотеке земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с применением положений комментируемого Закона. Так, компанией Эдимакс Лимитед (залогодержатель), зарегистрированной согласно законодательству Республики Кипр, и ООО “Новое Ласкино” (залогодатель), учрежденным согласно законодательству Российской Федерации в городе Москве, был подписан договор ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в обеспечение обязательств по договору купли-продажи акций. Однако данная компания обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к ООО “Новое Ласкино” и Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области и просила вынести решение о государственной регистрации договора ипотеки. Решением Арбитражного суда Калининградской области исковые требования были удовлетворены. На это судебное решение ООО “Новое Ласкино” подало апелляционную жалобу, в которой указало на отсутствие с его стороны факта препятствия для государственной регистрации данного договора. ООО “Новое Ласкино” полагает, что заключение договора об ипотеке земельных участков сельскохозяйственного назначения связано с отказом субъекта РФ (Калининградская область) от своего преимущественного права покупки этих участков, ответчик считает недействительным (ничтожным) договор об ипотеке в отсутствие соответствующего согласия. Вместе с тем в материалы дела представлено письмо Правительства Калининградской области, адресованное Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, подписанное министром сельского хозяйства и рыболовства, с разъяснением об отсутствии необходимости согласия Правительства Калининградской области на передачу в залог земельных участков сельскохозяйственного назначения, поскольку требования статьи 8 комментируемого Закона распространяются только на случаи продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, само письмо было расценено залогодержателем (истцом) как отсутствие возражений (согласие) на заключение договора об ипотеке земельных участков сельскохозяйственного назначения, в связи с чем ввиду устранения препятствий для осуществления государственной регистрации договора ипотеки данного земельного участка истец направил ответчику письмо с предложением явиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области для передачи на государственную регистрацию договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему. Таким образом, апелляционная жалобы была оставлены без удовлетворения (см.: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2009 г. по делу N А21-2715/2009).

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code