Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 9 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Комментируемая статья направлена на регулирование вопросов аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. По мнению ряда исследователей в области земельного права, именно арендные отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения играют важную роль в развитии аграрной экономики. Так, А.М. Белякова считает, что с целью недопущения дальнейшего вывода из оборота пашни и других сельскохозяйственных угодий важное значение приобретает совершенствование арендных земельных отношений, что должно благоприятно отразиться на обеспечении населения страны отечественными продуктами питания, которые должны все более вытеснять импортные, доступ к которым в условиях финансово-экономического кризиса и роста спроса на продукты питания на мировых рынках будет все более затруднителен для российской экономики <31>. Однако полагаем, что нельзя разделить взгляды А.М. Беляковой на значимость именно арендных отношений для развития аграрной политики и экономики страны в целом, поскольку обеспечение развития сельскохозяйственного производства и повышение спроса на продукты питания в мировом масштабе возможны и без развития арендных отношений. Более того, считаем, что развитию сельскохозяйственного производства и сельского хозяйства в целом будет способствовать наличие права собственности у сельскохозяйственного производителя, поскольку в этом случае он не будет материально зависеть от арендодателя.

——————————–

<31> Белякова А.М. Аренда земель сельскохозяйственного назначения в условиях глобализации аграрной экономики // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. N 7. С. 51.

 

Пункт 1 комментируемой статьи содержит норму, которая полностью соответствует пункту 1 статьи 38 ЗК РФ о том, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть только сформированный земельный участок, то есть земельный участок с выделенными границами, прошедший государственный кадастровый учет. Аналогично данному положению пункт 1 комментируемой статьи предусматривает, что в аренду могут быть переданы только земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый учет. Различие между этими двумя нормами заключается лишь в том, что статья 38 ЗК РФ касается не только договора аренды, но и договора купли-продажи, в то время как пункт 1 комментируемой статьи и комментируемая статья в целом распространяются лишь на заключение договора аренды такого земельного участка.

2. Пункт 2 комментируемой статьи регулирует вопросы подписания договора аренды земельного участка. Однако он касается подписания не только договора аренды, но и соглашения об установлении частного сервитута в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что не соответствует названию и положениям комментируемой статьи, так как частный сервитут – это право ограниченного пользования лицом чужим земельным участком в интересах данного лица. Иными словами, частный сервитут арендой не является и вопросы подписания соглашения о нем не должны регулироваться комментируемой статьей.

В то же время согласно пункту 2 комментируемой статьи и договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, и соглашение об установлении частного сервитута могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком. Однако такие сделки могут быть совершены лишь при соблюдении требования о том, что условия договора аренды такого земельного участка и соглашения об установлении частного сервитута соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. Иными словами, общее собрание участников долевой собственности в своем решении должно определенно указать те условия договора и соглашения, которые лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности, вправе подписывать с целью недопущения превышения таким лицом своих полномочий, злоупотребления ими, действия в своем лишь интересе и нарушения прав иных участников долевой собственности.

3. До момента внесения в комментируемый пункт изменений, предусмотренных Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. N 327-ФЗ “О внесении изменений в статьи 9 и 10 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и статью 22 Федерального закона “Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, было установлено, что срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более сорока девяти лет. При этом комментируемый Закон предоставлял субъекту РФ право установить минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Отметим, что единообразия в установлении таких минимальных сроков не наблюдалось, в разных субъектах РФ определялись разные сроки, что вызывало определенного рода разногласия. Так, в Ярославской области было признано незаконным бездействие администрации Ярославского муниципального района, выразившееся в непринятии решения о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения сроком на пять лет. Суд установил, что между администрацией Ярославского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью “Красное” был заключен договор аренды сроком на пять лет. Однако указанной администрацией на основании обращения данного юридического лица этот срок был продлен путем заключения нового договора сроком на один год. Однако в статье 7 Закона Ярославской области от 23 октября года 2003 г. N 55-з “Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ярославской области” установлено, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий не должен быть менее пяти лет в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Поэтому заключение договора аренды сроком на один год противоречит пункту 3 комментируемой статьи и вышеуказанному Закону субъекта РФ (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2010 г. по делу N А82-6710/2009).

В связи с тем что в комментируемом Законе не был установлен минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, во многих субъектах РФ распространялась практика заключения договоров аренды таких земельных участков на срок менее одного года. При этом данные договоры не регистрировались, поскольку в соответствии с действующим законодательством договоры аренды, заключенные на срок менее одного года, не подлежат обязательной государственной регистрации. Поскольку надзор за соблюдением требований земельного законодательства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями осуществляется раз в три года, выявление и пресечение правонарушений, связанных в том числе с самовольным снятием, перемещением или уничтожением плодородного слоя почвы, порчей земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами, а также захламлением и загрязнением отходами производства и потребления земельных участков, переданных в аренду на срок менее одного года, становилось практически невозможным.

Таким образом, назрела необходимость закрепления на федеральном уровне минимального срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий исходя из трехлетнего срока, предусмотренного в отношении проведения проверок в части соблюдения поднадзорными субъектами требований земельного законодательства. Однако установление трехлетнего минимального срока договора аренды для сельскохозяйственных угодий, используемых для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, может стать барьером для использования таких сельскохозяйственных угодий, поскольку в силу природно-климатических факторов осуществление указанных видов деятельности возможно только в короткий временной период (как правило, от трех до шести месяцев). В этой связи было предложено установить, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением отдельных случаев, предусмотренных комментируемым Законом. Данное исключение предложено закрепить в абз. 2 комментируемого пункта, установив, что для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

4. Пункт 4 комментируемой статьи регулирует отдельные вопросы содержания договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В частности, в нем может указываться условие о возможной передаче арендатору такого земельного участка в собственность в случае, если он выплатит всю выкупную цену, указанную договором, и если срок действия этого договора истечет.

Такая норма полностью дублирует статью 624 ГК РФ, согласно которой договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

5. Пункт 5 комментируемой статьи, аналогично пункту 4 комментируемой статьи, содержит норму, дублирующую положение ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего им использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и исполнения обязанностей. Полагаем, что такое дублирование в комментируемом Законе является излишним, так как нормы ГК РФ исходя из статьи 3 ГК РФ имеют преимущественно высшую силу относительно иных федеральных законов.

6. Пункт 6 комментируемой статьи определяет площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться у субъекта по договору аренды. Следует отметить, что в отличие от статьи 4 комментируемого Закона, устанавливающей ограничения площади относительно права собственности (см. комментарий к статье 4), пункт 6 комментируемой статьи определяет, что площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается, тем самым положения пункта 6 комментируемой статьи ставят в равное положение всех потенциальных и действительных арендаторов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, как того требует статья 19 Конституции РФ.

7. Пункт 8 комментируемой статьи содержит норму о праве арендатора земельного участка отдать арендные права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в пределах срока действия договора аренды. Такая передача возможна без согласия собственника данного земельного участка. Однако пункт 8 комментируемой статьи не в полной мере соответствует пункту 5 статьи 22 ЗК РФ, согласно которой при передаче арендных прав на земельный участок без согласия собственника такого земельного участка необходимо уведомление собственника земельного участка и такая передача под залог без согласия собственника земельного участка возможна только при условии, что договором аренды не установлено иное.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code