Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 12 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Правовое регулирование сделок, их особенностей, порядка заключения и иных аспектов составляет предмет гражданского права, а соответственно, регламентируется нормами ГК РФ. В то же время следует обратить внимание, что сделки с земельными участками характеризуются рядом особенностей. Несмотря на то что ГК РФ содержит специальную главу правовых норм, направленных на определение указанных особенностей, в большинстве своем они отражают лишь особенности сделок с объектами недвижимости, которые, в свою очередь, разделяются на ряд видов и категорий, что выходит за рамки регулирования указанного нормативного акта. В этой связи наиболее эффективным представляется разумное сочетание норм комментируемого Закона и ГК РФ. В частности, п. 1 настоящей статьи указывает на реализацию подобного порядка.

Указывая на применение общих правовых норм при совершении сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, Закон тем самым констатирует единство требований в отношении всех объектов недвижимости, в том числе и в части отдельных долей в общей собственности. Специфика правового регулирования в данном случае заключается в том, что к рассматриваемой категории объектов применяются одновременно два вида норм гражданского законодательства. С одной стороны, это нормы, определяющие порядок совершения сделок с объектами недвижимости, с другой – положения ГК РФ, устанавливающие порядок реализации права общей собственности, в том числе долевой, а также режим собственности каждого из дольщиков.

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия – по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Приоритет норм гражданского законодательства в данном случае позиционируется и положениями ЗК РФ, в частности, п. 3 ст. 3 ЗК РФ предусматривает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, нормы настоящего Закона фактически трансформируют общие требования земельного законодательства применительно к сделкам с землями сельскохозяйственного назначения.

Следует также заметить, что безусловное применение норм ГК РФ допускается во всех случаях, кроме прямо предусмотренных законом. В частности, общие положения применяются лишь в случае, если количество сособственников не превышает пяти. Если же их количество превышает установленное число, то правовое регулирование сделок с такими объектами носит двойственный характер: общие предписания гражданского законодательства применяются в полной мере, но исключительно с учетом требований комментируемого Закона. Таким образом, формируется традиционный для российского законодательства принцип – если иное не предусмотрено комментируемым Законом. Указанный подход обусловлен общим характером положений ГК РФ при регулировании сделок с долями земель сельскохозяйственного назначения. Если же комментируемый Закон не предусматривает особенностей отдельных видов сделок, то в полной мере действуют положения п. 1 настоящей статьи, устанавливающие приоритет гражданско-правового регулирования.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 30 января 2009 г. N 1-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” в связи с жалобой гражданки Л.Г. Погодиной сохранение целевого использования земельных участков – один из принципов, на которых, согласно подп. 1 п. 3 ст. 1 комментируемого Закона, основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения. С учетом данного принципа, вытекающего из статьи 9 Конституции РФ, и исходя из того что отношения общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель определил в п. 1 ст. 12 комментируемого Закона, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 – 14 комментируемого Закона.

2. В большинстве случаев при совершении сделки с объектом недвижимого имущества ГК РФ требует индивидуализации объекта, т.е. четкого его определения, детализации границ, местоположения и т.п. Однако применительно к общей собственности на сельскохозяйственные земельные участки действует иное правило, не требующее выделения доли каждого собственника в натуре.

Следует обратить внимание, что споры по поводу земельных долей сельхозугодий нередко являются предметом судебного разбирательства, а зачастую являются предметом конституционного судопроизводства. Рассматривая любую проблему, Конституционный Суд решает совсем иные, нежели суды общей юрисдикции или арбитражные суды, задачи. Нередко простой имущественный спор ставит перед органом конституционного контроля важный вопрос – может ли государство (в данном случае в лице суда) вмешиваться в частные дела граждан, ведь с точки зрения основных принципов гражданского права такое вмешательство недопустимо. С другой стороны, никто не отменял право на судебную защиту, которым может воспользоваться любой обиженный решением общего собрания сособственник. Таким образом, независимо от того, какое Конституционный Суд РФ вынесет постановление, в нем он наверняка ответит на вопрос о возможности оспаривания в судах решений о выделении земельной доли в натуре. Это позволит понять, в какой мере государством должны быть определены границы правосудия.

Судебная практика по делам о выделении земельных долей сегодня очень противоречива. Например, в Подмосковье суды считают решения собраний неоспоримыми, а в Ростовской области, наоборот, суды зачастую их отменяют. При этом закон не дает судам никакого ориентира для принятия решения в спорной ситуации. Если в законе нет четкого правила разрешения спора, то каждый раз судьи будут решать подобные дела по-новому. Где в таком случае грань между судейской дискрецией и произволом? Сохранятся ли правовая определенность и стабильность гражданского оборота? Для ответа на указанные вопросы КС РФ должен подвергнуть анализу конституционно-правовые отношения законодателя и судов и ответить на вопрос, где заканчивается самостоятельность судов и начинается необходимость ввести на законодательном уровне определенные критерии разрешения того или иного спора <33>.

——————————–

<33> URL: http://www.gazeta-yurist.ru/article.php?i=298.

 

Процедура раздела земель между сособственниками достаточно сложна и не очень удобна для граждан, но это единственный возможный вариант, который позволяет соблюсти интересы сельскохозяйственных производителей. В противном случае участки будут выделяться не под выращивание сельхозпродукции, а под строительство коттеджей. Любой закон может быть использован рейдерами в их корыстных целях, но это еще не значит, что он не соответствует Конституции РФ.

Принципиальное значение при определении порядка совершения сделки с сельскохозяйственной земельной долей имеет установление случаев ее совершения без выдела доли в натуре. Определение указанных случаев относится к компетенции комментируемого Закона. В частности, п. 1 настоящей статьи призван регламентировать указанный перечень, включает в него:

1) завещание земельной доли по усмотрению собственника. Порядок оформления завещания является общим и регламентирован нормами гражданского законодательства. Нормы комментируемой статьи не могут рассматриваться в качестве основания для ограничения свободы завещания, т.е. выражения воли собственника на определение дальнейшей юридической судьбы принадлежащей ему земельной доли. Таким образом, круг потенциальных наследников в данном случае не может быть ограничен. Наследодатель самостоятельно принимает решение о распределении наследственной массы;

2) отказ от права собственности на земельную долю может быть подан исключительно собственником земельной доли, причем следует обратить внимание, что в данном случае перечень субъектов рассматриваемых правоотношений ограничен в силу прямых предписаний закона. Так, отказ может совершить только собственник. В случае отказа право собственности может перейти только к одному субъекту – органу местного самоуправления по месту нахождения земельной доли (земельного участка);

3) внесение земельной доли в уставный капитал юридического лица. В качестве одной из особенностей данной сделки можно выделить ограниченный круг субъектов. Учитывая, что речь в данном случае идет о землях сельскохозяйственного назначения, приоритетным является сохранение целевого назначения земельной доли. В этой связи доля может быть внесена в качестве вклада в уставный капитал лишь сельскохозяйственной организации, т.е. такого юридического лица, деятельность которого направлена на целевое использование сельскохозяйственных земель. В то же время гражданское законодательство предусматривает, что средства уставного капитала могут быть направлены на погашение долгов или иных обязательств учредителя. Указанные обстоятельства также свидетельствуют о возможности утраты права собственности на данный объект и передачи его третьему лицу в счет непогашенных обязательств, т.е. целевое использование земельных долей в данном случае может не учитываться;

4) доверительное управление земельной долей представляет собой наиболее эффективный вид распоряжения собственностью на землю. С одной стороны, он позволяет сохранить право собственности на долю, не осуществляя при этом фактическое ее использование. С другой стороны, данная сделка позволяет собственнику самостоятельно выбрать того субъекта, которому земельная доля может быть передана для ее использования и управления ею с соблюдением целевого назначения земли. Следует также заметить, что в данном случае действует общее требование по ограничению круга доверительных управляющих. В данном качестве могут выступать сельскохозяйственные организации, граждане – члены крестьянского (фермерского) хозяйства или другие участники долевой собственности;

5) продажа земельной доли – наиболее распространенный вид сделок с землей. В рамках соблюдения общего требования о сохранении целевого назначения земельной доли действующее законодательство ограничивает круг субъектов, которым она может быть продана (подарена). Перечень субъектов является общим и указан выше. Определяющим критерием для отнесения того или иного лица к покупателям (одариваемым) является предмет его деятельности – ведение сельского хозяйства;

6) дарение земельной доли характеризуется теми же особенностями, что и купля-продажа.

Перечень сделок с земельными долями является закрытым, т.е. для заключения иных предусмотренных гражданским законодательством видов сделок выдел земельной доли в натуре является обязательным. Следует также заметить, что если собственник земельной доли намерен передать ее в уставный капитал, доверительное управление, завещать либо отказаться от права собственности на долю, а также выделить участок в счет принадлежащей ему доли, то в указанном случае не требуется государственной регистрации права собственности на земельную долю, возникшего в результате приватизации.

Следует помнить, что перечень сделок, указанных в настоящей статье, носит исчерпывающий характер, а круг лиц, имеющих право принимать участие в сделках, ограничен участниками общей долевой собственности, организацией и крестьянским (фермерским) хозяйством, использующими земельный участок, находящийся в долевой собственности, а при отказе от права собственности на земельную долю – органом местного самоуправления. Единственным исключением ограниченности круга субъектов выступает право завещать свою земельную долю, которое закон не ограничивает по субъектному составу.

Во всех остальных случаях сделка может быть совершена исключительно в отношении индивидуально определенного объекта, что требует выделения земельной доли в натуре. Только с момента индивидуализации объекта допускается совершение сделок, не включенных в перечень, установленный п. 1 настоящей статьи.

3. Порядок совершения предусмотренных настоящей статьей сделок с земельными долями сельскохозяйственного назначения является общим с учетом установленных комментируемой статьей особенностей. Регламентируя такие особенности, Закон формирует отсылочное предписание к положениям ст. 18. В частности, Закон опосредованно указывает на дополнение общего перечня документов, необходимых для государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, иными документами, являющимися специальными применительно к земельным долям земель сельскохозяйственного назначения.

В случае регистрации перехода права собственности на земельную долю в результате ее продажи или внесения ее в уставный капитал необходимо представить документы, подтверждающие возможность приобретателя использовать земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля. Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.

Регулирование оборота земельных долей было дополнено возможностью отказаться от права на земельную долю. В соответствии с п. 1.1 настоящей статьи и ст. 30.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации отказа от права на земельную долю необходимо предоставить правоустанавливающие документы, за исключением случаев, когда право собственности на такую долю уже было зарегистрировано (п. 2 ст. 30.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”). Отказ от права собственности на земельную долю требует государственной регистрации. Право собственности на земельную долю прекращается с даты такой государственной регистрации. При этом право собственности на данную земельную долю возникает у поселения или городского округа по месту расположения такого участка. Государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования происходит автоматически, без подачи документов и заявлений (п. 4 ст. 30.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”).

Значительное количество споров возникает в связи с выделением земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и признанием права собственности на земельные доли.

Так, например, в период 2010 – 2013 г. г. судами Тверской области были постановлены отдельные решения об отказе в признании права собственности на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения за лицами, которые передали земельные доли во вновь созданные сельскохозяйственные предприятия. Определением судебной коллегией по гражданским делам Тверского областного суда от 14 октября 2010 г. (дело N 33-3791) оставлено без изменения решение Калининского районного суда Тверской области от 21 июля 2010 г. по иску И.А. Горбуновой к ЗАО “Калининское”, Межрайонной ИФНС России N 9 по Тверской области о включении в наследственную массу и признании права собственности на земельный пай в хозяйстве ЗАО “Калининское”. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что при жизни мать истицы Н.А. Тарасова при реорганизации совхоза распорядилась земельной долей путем внесения ее в уставной капитал создаваемого АОЗТ “Калининское”, став членом акционерного общества, правопреемником которого является ЗАО “Калининское”. Постановлением президиума Тверского областного суда от 15 февраля 2010 г. отменено решение Старицкого районного суда Тверской области об удовлетворении иска Л.Т. Орлова к администрации Старицкого района Тверской области в лице Комитета по управлению имуществом к колхозу “Прогресс” Старицкого района Тверской области о признании в порядке наследования права собственности на долю земельного участка размером 8,3 га в границе колхоза “Прогресс” Старицкого района Тверской области. Данным решением отказано в удовлетворении встречных исковых требований Колхоза “Прогресс” о признании права собственности на земельную долю площадью 83000 кв.м, переданную в форме вклада в уставной капитал хозяйственного общества. Отменяя решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии по гражданским делам, суд надзорной инстанции указал на существенные нарушения норм права, поскольку судом первой инстанции не были проверены доводы, приведенные колхозом “Прогресс” в обоснование встречного иска о том, что при реорганизации колхоза “Прогресс” учредители АОЗТ “Прогресс”, в том числе и мать истца В.Т. Орлова, распорядились своими земельными долями, передав их в качестве учредительного взноса в уставный капитал акционерного общества. Указанные обстоятельства в случае их подтверждения имели юридическое значение для разрешения спора. Вместе с тем обобщение судебной практики показало, что в том случае, если доказательства, подтверждающие внесение земельной доли в создаваемое товарищество, отсутствуют, а гражданин включен в списки лиц, которые наделялись земельной долей, суды принимали правильные решения об удовлетворении требований о признании права собственности на земельную долю <34>.

——————————–

<34> URL: http://www.tver-pravo.ru/index.php/2010-05-27-14-08-47/49-2011-09-20-13-09-29.

 

Следует также учитывать, что в Постановление Пленуме ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” указано, что при разрешении споров по поводу имущества, возникающих между хозяйственным обществом и его учредителями, следует исходить из того, что имущество в натуре, внесенное учредителем (участником) в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или хозяйственного общества, принадлежит последним на праве собственности. Исключение составляют лишь случаи, когда в учредительных документах хозяйственного товарищества (хозяйственного общества) содержатся положения, свидетельствующие о том, что в уставный (складочный) капитал учредителем (участником) передавалось не имущество в натуре, а лишь права владения и (или) пользования соответствующим имуществом.

4. Специальное требование Закона предусмотрено и в отношении регламентации прав и обязанностей участников долевой собственности. В случае если выделение земельной доли в натуре не производилось, при совершении сделки в отношении такой доли не требуется уведомление иных участников долевой собственности. Таким образом, нормы настоящей статьи фактически нивелируют значение установленного гражданским законодательством преимущественного права приобретения доли иными участниками общей собственности. Общие предписания гражданского законодательства предусматривают обязательное уведомление сособственников в целях обеспечения возможности выкупа ими земельной доли или приобретения ее иным допустимым способом.

Однако в данном случае такое требование не реализуется, что предоставляет всем субъектам равные права и возможности в части приобретения соответствующей земельной доли. В то же время реализация предписаний п. 2 настоящей статьи требует соблюдения двух основных условий. Во-первых, реализуемая земельная доля не должна быть выделена в натуре, т.е. фактически предметом сделки выступает не столько доля (часть земельного участка), сколько права и обязанности собственника в отношении необособленного объекта собственности. Таким образом, указанное положение соответствует общему принципу гражданского права и законодательства – свободы волеизъявления собственника на совершение сделки в отношении принадлежащего ему имущества.

Расширяя круг субъектов – участников сделки, Закон одновременно сужает его по другому основанию – сохранения целевого назначения реализуемой доли исключительно для сельскохозяйственного производства, т.е. участников сделки (покупателем, одариваемым и т.п.) может выступать только то лицо, которое непосредственно участвую в сельскохозяйственной деятельности в соответствии с его учредительными документами либо является участником долевой собственности. Тем самым, ограничивая применение общих норм гражданского законодательства, регламентирующих порядок совершения сделок с объектами недвижимого имущества, комментируемый Закон, определяя их особенности, фактически устанавливает собственные правила, ограничения для их совершения. Указанное обстоятельство позволяет говорить о том, что диспозитивное регулирование комментируемого Закона в большинстве своем позволяет применять общие правила, установленные ГК РФ. Императивные предписания комментируемого акта свидетельствуют о необходимости соблюдения его специальных требований.

5. Еще одним специальным требованием, которое по своей сути является трансформацией общих предписаний действующего законодательства, являются положения п. 3 настоящей статьи. В частности, сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, т.е. в порядке договорного представительства. Гарантируя собственнику возможность назначения представителя для совершения сделки, Закон между тем не регламентирует порядка ее совершения и формы, достаточной для данного вида сделки. В этой связи применение норм п. 3 настоящей статьи осуществляется исключительно в совокупности с общими нормами ГК РФ. В Законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать лицо на основании доверенности. Представителем может выступать лицо, не являющееся участником долевой собственности. В соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Пункт 1 ст. 185.1 ГК РФ прямо предусматривает нотариальную форму для доверенностей, выдача которых регламентирована настоящей статьей: доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Доверенности на совершении сделок с долями должны быть удостоверены нотариально или должностными лицами органов местного самоуправления. Другим образом распорядиться земельным паем, в том числе продать не вышеуказанным, а иным лицам, можно только после выделения в счет пая соответствующего земельного участка.

Выданные участниками общей собственности доверенности для совершения этих действий должны быть удостоверены нотариусом или должностным органа местного самоуправления. До этого к таким договорам применяется правило договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.

В значительной степени общие положения о порядке оформления доверенности конкретизируются информационным письмом Президиума ВАС РФ от 23 октября 2000 г. N 57 “О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации”. При разрешении споров судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки; заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой.

При рассмотрении дел судам также следует иметь в виду, что суд не может на основании п. 1 ст. 183 ГК РФ признать представителя стороной по соглашению, заключенному во изменение или дополнение основного договора. Такое соглашение признается ничтожным (ст. 168 ГК РФ), поскольку по своей природе является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может существовать и исполняться отдельно от него.

В качестве особенности оформления доверенности на совершение сделки с земельными долями закон предусматривает возможность ее удостоверения нотариально или должностным лицом органа местного самоуправления, как правило, главой соответствующего муниципального образования. В большинстве случаев регистрирующий орган при регистрации сделки с объектами недвижимого имущества требует нотариально удостоверенной доверенности. Применительно к земельным долям специальными предписаниями настоящей статьи установлена возможность ее удостоверения уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, что приравнивает данный документ к нотариальному. В ряде случаев подобная позиция продиктована отсутствием нотариуса в ряде местностей и населенных пунктов, а также труднодоступностью места расположения отдельных муниципальных образований. Наиболее востребованными такие доверенности были в течение первых нескольких лет с момента вступления в силу комментируемого Закона. В рамках реорганизации колхозов и совхозов представитель органа местного самоуправления выступал в качестве единственного уполномоченного субъекта, находящегося в доступности. Причем следует обратить внимание, что в указанный период в качестве уполномоченного субъекта не всегда выступал глава органа местного самоуправления. Нередко им становилось определенное руководителем должностное лицо, например руководитель земельного отдела, управления и т.п. В настоящее время в большинстве случаев участники долевой собственности обращаются к нотариусу для оформления доверенности на совершение сделки либо к главе муниципального образования. Иные субъекты, как правило, соответствующими полномочиями не наделены.

6. В качестве одного из способов прекращения права собственности комментируемый Закон предусматривает отказ собственника от принадлежащего ему права на земельную долю. Реализация данного основания связана с существенным ограничением круга субъектов, которым переходит право на отказную земельную долю. В качестве единственного субъекта, приобретающего право собственности на земельную долю, в отношении которой совершен и зарегистрирован отказ собственника, закон определяет муниципальное образование. Тем самым отказная доля переходит в муниципальную собственность. Иные формы собственности в данном случае не предусмотрены.

По общему правилу, установленному ст. 225 ГК РФ, в муниципальную собственность могут переходить земельные участки, признанные бесхозяйными. Бесхозяйной является вещь, не имеющая собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Правилом п. 2 ст. 53 ЗК РФ предусмотрено, что при отказе от права собственности на земельный участок право собственности на этот участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения этого права. По общему правилу земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо, в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории, собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Следует обратить внимание, что в качестве собственника муниципальное образование может распоряжаться перешедшей к нему земельной долей лишь в течение ограниченного периода времени – шести месяцев с момента возникновения права. Таким образом, изменяя общие положения, Закон предусматривает срочный характер права муниципальной собственности на земельные доли. Одновременно Закон не регламентирует последствия пропуска указанного срока, если муниципальным образованием земельные доли в шестимесячный срок не реализованы. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что предусмотренные п. 4 настоящей статьи требования позиционируются законодателем в качестве права муниципального образования. Таким образом, его право собственности на конкретную земельную долю может носить как временный, так и постоянный характер, который определяется непосредственно самим субъектом.

Второй особенностью реализации предоставленного муниципальному образованию права выступает необходимость соблюдения целевого назначения и использования земли, что требует от субъекта соблюдения ограничений в части круга потенциальных покупателей. Ими могут быть только те субъекты, которые осуществляют деятельность в сфере сельского хозяйства, причем, как свидетельствует практика деятельности отдельных муниципальных образований Оренбургской области, приоритет в выборе покупателя отдается тем субъектам, которые преимущественно занимаются растениеводством, т.е. непосредственно используют земельные участки. Для животноводства в большинстве случаев отводятся участки с низким уровнем плодородия, неудобья и т.п.

Принципиальное значение в реализации права определения юридической судьбы земельного участка имеет цена товара. В большинстве случаев реализация муниципальных земель осуществлялась до настоящего времени по кадастровой стоимости, т.е. в соответствии с данными, указанными в кадастровом паспорте либо установленными иным способом при осуществлении государственного учета объекта. Однако в настоящее время предпринята попытка приведения в соответствие кадастровой и рыночной стоимости земельных участков, а соответственно, и долей. В 2012 – 2013 гг. переоценка была проведена в ряде субъектов РФ в отношении земель поселений. В планах переоценка земель сельскохозяйственного назначения. Такая переоценка имеет принципиальное значение для реализации земельных долей, поскольку цена продажи определяется исходя из кадастровой стоимости соответствующего доле участка.

Комментируемый Закон устанавливает специальные правила определения цены продажи земельной доли, составляющей муниципальную собственность: 15% кадастровой стоимости одного квадратного метра, умноженные на площадь земельного участка, соответствующего реализуемой доле. Подобный порядок зачастую способствует реализации наиболее ценных земельных участков по заниженной цене, т.к. в ряде случаев кадастровая стоимость не соответствует действительности. В отдельных случаях кадастровая стоимость земельных участков может быть и в значительной степени завышена. Если иные категории собственников в последнее время зачастую оспаривают установленную кадастровую стоимость, то муниципальные образования используют ту стоимость, которая установлена в кадастровом паспорте объекта.

7. Продажа объектов муниципальной собственности носит открытый характер, в торгах по продаже земельных долей могут участвовать любые субъекты, осуществляющие деятельность в области сельского хозяйства. В этой связи одним из условий проведения торгов является информационная составляющая, т.е. доведение до сведения неограниченного круга заинтересованных субъектов информации о порядке проведения торгов, о предмете торгов, его цене и иных существенных условиях. Муниципальная собственность налагает ряд особенностей на порядок проведения торгов по продаже муниципальных земельных долей.

В частности, в рамках реализации общего требования законодательства об опубликовании информации о проведении торгов комментируемый Закон обязывает орган местного самоуправления опубликовать информацию о возможности приобретения определенной земельной доли, в том числе ее качественные и количественные характеристики. Указанная обязанность носит срочный характер. Поскольку Закон предоставляет уполномоченному субъекту возможность реализовать перешедшую к нему земельную долю в течение шести месяцев с момента возникновения права на нее, то и порядок опубликования также носит срочный характер и напрямую зависит от реализации вышеуказанного права. В этой связи опубликование информации должно быть проведено не позднее чем в месячный срок с момента возникновения права на участок.

Норма настоящей статьи призвана определить совокупность средств массовой информации и иных источников опубликования рассматриваемых сведений. При этом Закон не регламентирует перечень информации, подлежащей опубликованию. Указанное обстоятельство позволяет органам местного самоуправления самостоятельно, руководствуясь иными правовыми нормами, определять объем необходимой информации. В частности, в обязательном порядке подлежат размещению в источниках массовой информации такие сведения, как размер земельной доли, место положения участка, соответствующего доле, ее стоимость, собственник объекта и т.п.

В обязательном порядке указанная информация подлежит размещению в следующих источниках:

1) средства массовой информации, определенные субъектом РФ. Перечень таких источников конкретизируется применительно к каждому отдельному региону. Основным критерием при определении используемого источника выступает его тираж. Он должен быть достаточно большим, чтобы необходимые сведения были доведены до максимального количества заинтересованных субъектов. Зачастую немаловажное значение в выборе источника информации играет и участие органов государственной власти субъекта в средстве массовой информации. Как правило, выбираются те средства массовой информации, учредителями которых выступает субъект РФ или его отдельные органы;

2) официальный сайт органа местного самоуправления. В соответствии с требованиями действующего законодательства каждый орган государственной власти и орган местного самоуправления должен разработать собственный интернет-сайт, на котором подлежит размещению информация о деятельности соответствующего органа, в том числе и информация о реализации им объектов муниципальной собственности. В настоящее время данное требование исполняется надлежащим образом большинством субъектов. Однако не каждый потенциальный покупатель пользуется такой информацией. В большинстве своем необходимые сведения получаются заинтересованными лицами через средства массовой информации, например, на территории Оренбургской области в качестве официального средства массовой информации выступает газета “Оренбуржье”. Однако уполномоченные органы не ограничиваются исключительно данным изданием. В случае проведения торгов к размещению соответствующей информации привлекаются и газеты “Южный Урал”, “Оренбургская сударыня” и т.п. Чем шире спектр задействованных средств массовой информации, тем больше вероятность реализации земельной доли.

Закон регламентирует специальные последствия на случай, если перешедшая в муниципальную собственность земельная доля не была реализована. В настоящее время указанные последствия в большинстве совсем носят теоретический характер, поскольку речь идет о землях особой ценности – сельскохозяйственных землях. Также следует учитывать тот факт, что сегодня земельные доли в большинстве своем реализованы муниципальными образованиями. Таким образом, муниципальная собственность в отношении указанных объектов является минимальной. К числу основных последствий невозможности реализации земельной доли третьему лицу закон предусматривает необходимость выдела данной доли в качестве обособленного земельного участка, составляющего муниципальную собственность. Таким образом, Закон гарантирует полноправность муниципального образования в отношении перешедшей к нему земельной доли, но только в случае ее выдела в натуре. Обязанность по выделу участка отнесена к компетенции уполномоченного органа муниципального образования. В то же время при выделе земельной доли в натуре никоим образом не должны быть нарушены права иных участников общей собственности, а также иных собственников земельных участков, в том числе и смежных участков с выделяемым.

8. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора аренды большинства земельных участков, как правило, выделенных в натуре. Договор аренды составляется в письменной форме, а в ряде случаев подлежит государственной регистрации (если срок аренды превышает один год). Договор свидетельствует о передаче ряда правомочий от собственника третьему лицу, которое по отношению к земельному участку выступает в качестве пользователя (арендатора). В этой связи такой договор должен в полной мере отражать полную и достоверную информацию не только об объекте аренды, но и сторонах договора. Нормы п. 5 настоящей статьи призваны конкретизировать общие предписания гражданского законодательства посредством регламентации ряда особенностей. Так, Закон не требует внесения изменения в договор аренды земельного участка при смене собственника земельной доли, входящей в состав соответствующего участка. Внесение таких изменений (в части определения собственника доли) не требуется, поскольку предметом аренды выступает земельный участок, т.е. собственность нескольких лиц. Заключение такого договора осуществляется уполномоченным субъектом. Поскольку земельная доля не может рассматриваться в данном случае в качестве самостоятельного предмета аренды, то и не требуется корректировка положений договора в части смены собственника такой доли. Следует также учитывать, что в данном случае речь идет о земельной доле, не выделенной в натуре. В случае выделения доли формируется соответствующий ей земельный участок, который и будет выступать предметом аренды. Данный факт свидетельствует о применении в полном объеме общих правил и требований ГК РФ.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code