Статья 12.1. Невостребованные земельные доли

Комментарий к статье 12.1 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Земли сельскохозяйственного назначения в настоящее время представляют собой наибольшую ценность, т.к., с одной стороны, являются объектами недвижимого имущества, а с другой стороны, включают в себя наиболее продуктивные участки земельного фонда. Особенностью данной категории земель является необходимость их использования исключительно в соответствии с целевым назначением, что в ряде случаев отпугивает потенциальных покупателей таких участков. В этой связи, несмотря на востребованность земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, они остаются без правообладателя, т.е. фактически становятся невостребованными.

Положения п. 1 настоящей статьи призваны сформулировать и декларировать легитимное понятие невостребованной земельной доли, под которой понимается земельная доля, которая фактически и юридически имеет правообладателя, но тот, в свою очередь, не реализует принадлежащее ему право надлежащим образом. В большинстве случаев достаточным является лишь сам факт наличия права собственности. В отношении рассматриваемого объекта одной из основных особенностей выступает необходимость постоянного использования участка в соответствии с его целевым назначением. В случае если собственник не имеет намерения самостоятельно использовать принадлежащий ему объект, он обязан распорядиться им таким образом, чтобы обеспечить надлежащее использование третьим лицом.

В Законе отсутствует понятие земельной доли. Законодатель изменил формулировки, и теперь земельная доля на земельный участок не является невостребованной, а может быть признана таковой, если собственник земельной доли не передал земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом.

Под невостребованной земельной долей настоящий Закон понимает участки сельскохозяйственных земель, имеющих собственника, но не использующихся по целевому назначению, причем в данном случае Закон обязывает собственника использовать принадлежащий ему объект либо лично, либо передать в аренду третьему лицу. Если указанные виды использования не реализуются в течение более трех лет подряд, земельные участки, входящие в состав земельной доли, признаются невостребованными. В соответствии со ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судебная практика <35> свидетельствует о том, что наиболее частыми основаниями отказа в признании права собственности муниципального образования на невостребованные земельные доли являются:

——————————–

<35> См., например: Обзор судебной практики по гражданским делам Курганского областного суда за 1 полугодие 2009 года (утв. Постановлением президиума от 20 июля 2009 года) // URL: http://a2aa.ru/index.php?dn=link&to=open&id=1579; Обобщение практики рассмотрения Целинным районным судом гражданских дел, связанных с признанием права собственности на земельный участок из невостребованных земельных долей за 2008 год // URL: http://celinny.krg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=125.

 

– несоблюдение установленного комментируемым Законом порядка признания права собственности органа местного самоуправления на земельный участок;

– отсутствие решения общего собрания участников общей долевой собственности об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которого равна сумме площади невостребованных земельных долей, либо непроведение такого собрания;

– непредставление достоверных доказательств того, что невостребованные земельные доли не обрабатывались в течение трех и более лет;

– границы земельного участка в той части, на которую суд прекращает право собственности участников общей долевой собственности и признает право собственности муниципального образования, в натуре не определены, то есть земельный участок не сформирован в порядке, установленном законом.

Судебная практика строится по принципу: если во время спора выясняется, что пайщик никак не распорядился своей долей (либо при отсутствии доказательств обратного), суды решают, что пай был внесен в качестве взноса. Так, в племенном хозяйстве Ленобласти из 700 пайщиков лишь около 200 выделили реальные земельные участки, а 500 – не реализовали свои паи. Суд решил, что они внесли свои доли в уставный капитал хозяйства. По логике правосудия, эти 500 пайщиков не могут выделить земельные участки из своих долей. И в то же время они не имеют права собственности на паи. По мнению суда, доводы об отсутствии письменных доказательств, подтверждающих, что держатель доли распорядился ею путем внесения в уставный капитал, являются необоснованными и противоречащими Положению о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708. Поскольку доказательства того, что держатель пая распорядился им путем получения земли для ведения фермерского хозяйства либо путем продажи и сдачи в аренду другим владельцам долей, в материалах дела не имеется, суд пришел к выводу о том, что земельная доля была внесена в качестве взноса в создаваемое акционерное общество <36>.

——————————–

<36> URL: http://www.novostroy.su/spb/articles/spornyie_selhozpai/.

 

Таким образом, по мнению судей, своим правом пайщик мог воспользоваться только тремя способами – внести долю в уставный капитал, продать или сдать в аренду. Случаи, при которых пайщики могли не распоряжаться своей долей, суды почему-то не принимают во внимание и тем самым фактически лишают нерасторопных пайщиков права собственности на землю.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2008 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 5 декабря 2008 г., Верховный Суд РФ указал, что поскольку требование органа местного самоуправления о признании за ним права собственности на земельный участок затрагивает имущественные права собственников невостребованных земельных долей, оно может быть заявлено путем предъявления иска к собственникам невостребованных земельных долей в суд по месту нахождения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) и подлежит рассмотрению судом в порядке искового производства. Ознакомление с делами показало, что есть суды, которые рассматривают такие дела в порядке особого производства, то есть в нарушение порядка, установленного гражданским судопроизводством. Однако подавляющее большинство судов рассматривает дела по спорам о признании права муниципальной собственности на земельные участки, образованные из невостребованных земельных долей, в порядке искового производства, что является правильным.

2. Следует обратить внимание, что невостребованными могут быть признаны только те земельные участки, сведения о собственниках которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. такое право не зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке. Даже в случае приватизации земельного участка, но без последующей регистрации права собственности в государственном реестре такие участки в судебном порядке могут быть признаны невостребованными.

Однако нередко органы местного самоуправления рассматривают в качестве основания для отнесения земельных долей к рассматриваемой категории иные случаи. Так, например, после смерти А., умершего 7 мая 1996 г., наследство приняла его жена А.Х., которой свидетельство о праве на наследство по закону выдано 21 октября 2008 г. В разное время умерли и некоторые другие участники долевой собственности на землю. Все наследники этих лиц, принявшие хотя бы часть наследственного имущества после смерти собственников земельных долей, являются принявшими наследство, в том числе и земельные доли (п. 2 ст. 1152 ГК РФ). Орган местного самоуправления в порядке, установленном п. 5 ст. 13 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, обязан был уведомить о формировании земельного участка за счет невостребованных земельных долей всех лиц, являющихся собственниками таких долей, в том числе и лиц, получивших по наследству земельные доли, а не умерших лиц. Однако соответствующее распоряжение органа местного самоуправления о выделении в отдельный земельный участок невостребованных земельных долей было принято без учета изложенных обстоятельств <37>.

——————————–

<37> Обзор судебной практики по гражданским делам Курганского областного суда за 1 полугодие 2009 года (утв. Постановлением президиума от 20 июля 2009 года) // URL: http://a2aa.ru/index.php?dn=link&to=open&id=1579.

 

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 выморочное имущество, при наследовании которого отказ от наследства не допускается, со дня открытия наследства переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации (см.: п. 50). Признанные в установленном порядке невостребованными земельные доли, принадлежавшие на праве собственности гражданам, которые не передали эту земельную долю в аренду или не распорядились ею иным образом в течение трех и более лет подряд, до их передачи решением суда в муниципальную собственность входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных ГК РФ (см.: п. 77).

В подобном случае подлежат непосредственному применению предписания п. 2 настоящей статьи, указывающие, что к числу невостребованных могут быть отнесены только те земельные доли, собственник которых умер и отсутствуют наследники по закону или завещанию. В случае если хотя бы один из наследников вступил в наследство или принял его и осуществляет целевое использование земельных долей наследодателя, такие доли не могут рассматриваться в качестве невостребованных.

Обобщение практики рассмотрения Целинным районным судом гражданских дел, связанных с признанием права собственности на земельный участок из невостребованных земельных долей за 2008 год <38>, свидетельствует о том, что проблемы права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения актуальны всегда, поскольку с их решением связано производство жизненно необходимой обществу сельскохозяйственной продукции. Невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельные участки, право собственности на последние может быть признано в судебном порядке только за субъектами РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальными образованиями. Ответчиками по делу являются собственники земельных долей.

——————————–

<38> Обобщение практики рассмотрения Целинным районным судом гражданских дел, связанных с признанием права собственности на земельный участок из невостребованных земельных долей за 2008 год // URL: http://celinny.krg.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=125.

 

3. Оформление земельных долей, которые могут быть отнесены к невостребованным, начинается с составления списка лиц, доли которых могут быть признаны невостребованными в связи с тем, что собственники земельных долей не передали их в аренду или не распорядились ими иным образом.

Законодатель обязал органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка составлять отдельно список земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными по основаниям, предусмотренным п. 2 комментируемой статьи. В большей степени речь идет о земельных долях, “не нашедших” своих наследников. В общем и целом принципиально важно понимать, что при оформлении невостребованных земельных долей составляется два списка – в зависимости от оснований, по которым земельные доли могут быть признаны невостребованными.

Земельная доля признается невостребованной с даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности. Так, невостребованной может быть признана земельная доля:

– принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд (за исключением земельных долей, права на которые зарегистрированы);

– сведения о собственнике которой не содержатся в принятых решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи органы местного самоуправления составляют список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, публикуют список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, размещают на официальном сайте в сети Интернет не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности, представляют указанный список на утверждение общему собранию участников долевой собственности. В случае если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления вправе утвердить такой список самостоятельно.

Органы местного самоуправления вправе обратиться в суд о признании права муниципальной собственности не только на земельные участки, сформированные в счет невостребованных земельных долей, но и на сами земельные доли. Установлена длительная процедура признания земельной доли невостребованной, что на практике усложнит досудебный порядок признания права собственности муниципального образования на земельные доли. При этом проблема доказательства отсутствия у умерших собственников земельных долей правопреемников остается актуальной.

При принятии исковых заявлений, при подготовке к судебному разбирательству дел по искам муниципальных образований о признании за ними права собственности на невостребованные земельные доли необходимо учитывать, что дела этой категории рассматриваются на основании комментируемого Закона. Эти стадии при полном выполнении требований ст. ст. 133, 147 – 150 ГПК РФ, а также комментируемого акта являются ключевыми в состязательном процессе, позволяют провести разбирательство дела в одном судебном заседании и вынести обоснованное, законное судебное решение. Представляется, что более целесообразным является обращение в суд с иском муниципальных образований районного уровня, что способствует правильному рассмотрению дела, рациональному использованию признанных за муниципальными образованиями земель. Практика муниципальных образований, а также районных судов последних лет это подтверждает.

Так, из Закона усматривается, что определение местоположения земельного участка, выделяемого в счет невостребованных долей, относится к прерогативе общего собрания собственников земельных долей. Из этого следует, что площадь невостребованных земельных долей должна устанавливаться в пределах конкретного реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, где земельные участки принадлежат гражданам на праве долевой собственности. В случаях формирования земельного участка в пределах двух и более реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (а подобные обращения в суд имеют место) об участии участников общей долевой собственности в формировании невостребованных земельных долей говорить не приходится. Нередки случаи, когда муниципальные образования обращаются в суд с одним исковым заявлением о признании права собственности за муниципальным образованием на невостребованные земельные доли во всех хозяйствах муниципального района.

Другой крайностью неправильного разрешения данного вопроса является обращение муниципальных образований в суд с иском в отношении отдельных граждан, причем проживающих в одних и тех же населенных пунктах. Представляется, что суды в подобных случаях вправе отказать в принятии исковых заявлений, предложить истцу сформировать невостребованные земельные участки в пределах конкретного реорганизованного сельскохозяйственного предприятия.

Органы местного самоуправления вправе продать муниципальные земельные доли, которые до этого были невостребованными, сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные землепользователи фактически нарушают земельное законодательство, так как используют земельные участки, находящиеся в долевой собственности, без оформленных в установленном порядке документов (например, договоров аренды земельных долей с собственниками земельных долей).

По имеющейся информации, в целом по Российской Федерации насчитывалось 11,9 млн. собственников земельных долей, из которых 10,9 млн. (91,8%) получили правоустанавливающие документы, 8,2% – невостребованные доли. В настоящее время количество невостребованных долей выросло до 26,5% <39>.

——————————–

<39> URL: http://www.adm-forum.ru/index.php?/topic/256/.

 

5. Длительное время опубликование списка невостребованных земельных долей осуществлялось исключительно в официальном источнике опубликования, утвержденном уполномоченным органом. Однако практика отдельных регионов свидетельствует о том, что такой способ уведомления собственников, не реализовавших принадлежащее им право на земельные доли, является неэффективным, поскольку в настоящее время газеты читают в меньшей степени.

Ярким примером выступают отдельные муниципальные образования Краснодарского края – в списке лиц, чьи земельные доли в земельном участке N 1 ЗАО “Колос” официально объявлены невостребованными, 151 человек. Из них восемь – без отчества, а более 100 человек на момент реорганизации колхоза проживали в станице Павловской. Не надо было куда-то ехать, лететь, звонить… Но собственникам просто не сообщили о наличии у них земли. Отсюда и ее невостребованность. В отношении отдельных дольщиков в списке имеются отметки о том, что свидетельство о праве собственности не выдавалось, хотя большинство из них имеют такие свидетельства на те самым невостребованные доли <40>.

——————————–

<40> URL: http://www.krestianin.ru/fishki/25592.php.

 

В этой связи расширение перечня источников опубликования указанных списков за счет включения в него информационно-телекоммуникационной сети Интернет призвано обеспечить максимально возможный доступ заинтересованных лиц к сведениям, содержащимся в списке. Однако и эта форма уведомления в настоящее время не позволяет достичь реального желаемого результата – уведомления всех дольщиков о включении их доли в число невостребованных. Формирование перечня источников официального уведомления позволяет органам местного самоуправления исполнять свои обязанности недобросовестно. В том числе и злоупотреблять предоставленными правами. Однако поскольку конечной инстанцией в таких делах всегда выступает суд, который в соответствии с нормами ГПК РФ обязан уведомить всех заинтересованных лиц, то собственники получают сведения о включении их земельной доли в список невостребованных уже на стадии судебного разбирательства, что и в значительной степени затягивает саму процедуру, и в конечном итоге не позволяет изменить ситуацию. Земля остается, как правило, за собственником, который в большинстве случаев в спешном порядке начинает ее обрабатывать. Реальный оборот сельскохозяйственных земель не завершается, т.к. по истечении определенного времени нерадивый собственник вновь забывает о земле и она не используется по назначению. В подобной ситуации решающая роль должна принадлежать органам местного самоуправления, которые наделены правом принятия соответствующих актов, например постановления, которое обязывало бы местные власти найти собственников невостребованных земельных долей или их родственников. Представляется, что через год с проблемой безымянной земли было бы покончено. Земля вошла бы в оборот, при этом какая-то часть сельского населения в результате купли-продажи, возможно, вырвалась бы из нищеты. Однако в настоящее время ни один из органов местного самоуправления такой возможностью не воспользовался.

6. В случае надлежащего уведомления собственника о включении принадлежащей ему земли в список невостребованных земельных долей он наделен широкими правами, в том числе и правом заявить возражения как уполномоченному органу, так и общему собранию участников долевой собственности. Целью таких возражений является обоснование недопустимости включения его собственности в число невостребованных долей, т.е., по сути, цель сводится к доказыванию несоответствия конкретного объекта признакам невостребованной земельной доли, предусмотренным п. 1 настоящей статьи.

В то же время следует обратить внимание, что Закон не предусматривает необходимости и возможности оценки представленных возражений ни органом местного самоуправления, ни общим собранием дольщиков. Исходя из смысла предписаний п. 6 комментируемой статьи сам факт представления возражений является основанием для исключения земельной доли из числа невостребованных. Однако такой подход позволяет собственникам злоупотреблять предоставленными им правами и при этом нередко вызывает определенные затруднения в представлении необходимых доказательств. Позиция законодателя по данному вопросу представляется незаконченной, поскольку, с одной стороны, он обязывает собственника доказать несоответствие его земельной доли признакам невостребованной. С другой стороны, данное требование является формальным, поскольку заключается лишь в необходимости представления возражений, которые зачастую могут оказаться неподтвержденными, а в отдельных случаях и не соответствующими действительности.

В подобной ситуации наиболее объективной инстанцией по разрешению сложившейся ситуации представляется именно суд, который оценивает все представленные доказательства, причем каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов. Судебное решение по данному делу позволит избежать не только злоупотреблений предоставленными правами обеих сторон, но и позволит возвратить земельную долю в оборот, т.е. изъять ее у недобросовестного собственника и передать после признания муниципальной собственности в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству или иному субъекту. При этом следует учитывать, что если земельная доля включена в список невостребованных земельных долей, то ее правообладатель должен представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления. Кроме этого, он должен заявить об этом на общем собрании собственников земельных долей, где утверждается список невостребованных долей.

Особо следует акцентировать внимание на выделении земельных паев племенных заводов. Несмотря на прямой запрет выделять земли из паев племенных заводов, подобные случаи встречались часто. В соответствии с комментируемым Законом первоочередное право покупки этого участка имеет орган местного самоуправления. И только после получения его письменного отказа собственник может продать выделенный пай, причем по цене не ниже той, о которой не договорился с комитетом. Владельцы паев сельскохозяйственных предприятий иногда получали право на выдел земельных участков, причем делали это по решению суда. Исходя из логики выносимых судами решений пайщики, которые успели в обход закона выделить земельные участки, но не продали их, могут быть лишены права на землю. Иными словами, их могут обязать вернуть наделы в собственность племенного хозяйства в судебном порядке. Тем, кто приобрел землю у таких пайщиков, можно не опасаться. Граждане защищены от подобных исков нормами права о добросовестном приобретателе. Покупатель может доказать: он не знал о том, что право собственности у продавца появилось незаконно. В настоящее время гораздо выгодней продать или выделить пай в земельный участок, нежели внести долю в уставный капитал хозяйства и стать его миноритарным акционером. До настоящего времени вопрос с выделением паев за счет земель племенных хозяйств так и не нашел своего нормативного решения и является наиболее острым и дискуссионным в современной правовой практике <41>.

——————————–

<41> URL: http://www.novostroy.su/spb/articles/spornyie_selhozpai/.

 

7. Немаловажное место в процессе определения юридической судьбы невостребованных земельных долей имеет и разграничение полномочий бывшего собственника и иных уполномоченных субъектов. На разрешение указанного вопроса направлены предписания п. 7 настоящей статьи. Закон указывает в качестве отправной точки момент утверждения списка невостребованных долей общим собранием участников долевой собственности.

К такому собранию предъявляются общие требования (с особенностями, указанными при рассмотрении судебной практики в рамках комментария к настоящей статье). В первую очередь собрание должно быть легитимным, т.е. на собрании должны присутствовать более половины всех участников долевой собственности, решением которых утверждается список невостребованных земельных долей. Судебная практика выделяет ряд проблем, связанных с проведением такого собрания (в том числе в части привлечения органа местного самоуправления, обеспечения представительства на собрании и т.п.). Указанные аспекты разрешаются в общем порядке в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе и нормами комментируемого Закона.

С момента проведения собрания и при условии принятия им решения об утверждении списка земельных долей доли, включенные в указанный список, признаются невостребованными, т.е. объектами, не имеющими собственника. В то же время следует обратить внимание, что для прекращения права собственности на такую долю решения общего собрания недостаточно. В соответствии с нормами ГК РФ право собственности может быть прекращено исключительно по решению суда. В случае если даже после утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием дольщиков собственник начинает использование принадлежащего ему объекта в соответствии с целевым назначением, такая земельная доля не соответствует признакам невостребованной, предусмотренным п. 1 настоящей статьи, в связи с чем право собственности на нее не может быть признано утраченным даже в судебном порядке. Причем следует заметить, что доказательства в этом случае растут, как правило, прямо на корню. Таким образом, решение общего собрания участников долевой собственности следует рассматривать в качестве основания для реализации полномочий по признанию права собственности на указанные доли органом местного самоуправления.

Особо следует обратить внимание, что положения п. 7 настоящей статьи наделяют органы местного самоуправления фактически тем же объемом полномочий в отношении невостребованных долей, что и общее собрание, поскольку именно данный орган вправе принять решение о невостребованных долях. Реализация указанного полномочия связана с наличием юридического состава, а именно совокупности юридических фактов, свидетельствующих о возникновении у органа такого права. С одной стороны, в качестве юридического факта выступает истечение установленного Законом срока – четыре месяца с момента опубликования списка невостребованных земельных долей, с другой – непринятие решения об утверждении опубликованного списка общим собранием участников долевой собственности. В случае отсутствия хотя бы одного из указанных юридических фактов у органа местного самоуправления указанного полномочия не возникает, а соответственно, любые принятые им по данному поводу решения являются нелегитимными и не подлежат реализации.

8. Переход права собственности от владельца, не воспользовавшегося предоставленным ему правом на земельную долю, к органу местного самоуправления составляет прерогативу органов судебной власти. Анализ приведенной выше судебной практики свидетельствует о том, что подобные дела подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства. Истцом в данном случае выступает орган местного самоуправления, ответчиками – собственники земельных долей, признанных невостребованными. Следует обратить внимание, что п. 8 настоящей статьи рассматривает судебное разбирательство по данному вопросу в качестве права органа местного самоуправления, т.е. такой субъект самостоятельно оценивает необходимость и возможность обращения в суд с данным иском. В первую очередь указанное положение связано с необходимостью несения бремени расходов по содержанию объекта собственности, а в ряде случаев и по его восстановлению. В то же время подобный подход не может в полной мере соответствовать требованиям комментируемого Закона, поскольку предоставление права свидетельствует о возможности уполномоченного органа местного самоуправления отказаться от реализации предоставленного ему права, в том числе и на признании права собственности на земельные доли. Однако в случае такого отказа ряд земельных долей, признанных в установленном порядке невостребованными, так и не будет введен в оборот, т.е. фактически ряд продуктивных земель не будет приносить реальных результатов, т.к. не используется ни собственником, ни иными лицами. В этой связи наиболее адекватным является не предоставление права обращения в суд с заявлением о признании права собственности на невостребованные земельные доли, а возложение обязанности принять в собственность и признать ее в судебном порядке. В случае отсутствия у органа местного самоуправления заинтересованности в земельных долях они впоследствии могут быть переданы в аренду, что даст ряд дополнительных доходов местного бюджета и позволит сохранить продуктивность и полезность земель сельскохозяйственного назначения.

Анализ сформировавшейся в настоящее время судебной практики по невостребованным земельным долям позволяет выявить ряд насущных вопросов и проблем, требующих разрешения как в судебном, так и во внесудебном порядке при определении правообладателя (собственника) земельной доли, признанной невостребованной. В частности, к числу таких вопросов следует отнести следующие <42>:

——————————–

<42> URL: http://samatkin.wordpress.com/2011/10/24/.

 

– пришел человек, принес свидетельство на долю и паспорт (то есть он дольщик). В кадастровой выписке его нет, может ли он участвовать в собрании? Как считать количество участников, если его нет в кадастровой выписке?

– Как по кадастровой выписке определить количество участников долевой собственности? В выписке значится: 73 дольщика с долями 12 га (общераспространенная доля), 10 дольщиков – по 5,5 га, 17 дольщиков – с 1/2 доли. Кто из них участник? Общее количество – 100. Сколько всего участников долевой собственности в колхозе?

– Если дольщик заявил на собрании о том, что доля у него востребованная, но возражений в течение 3 месяцев не подавал, можно ли его исключать из списка? Два варианта: если у него 1) свидетельство в соответствии со 122-ФЗ (из ЕГРП), 2) свидетельство 1994 года;

– если дольщики отказались утверждать список (проголосовали против!), как его утвердить? А если вообще никто не пришел, можно ли список утвердить?

– Если у дольщика в собственности 1/2 доли, сколько у него голосов?

– Собрались дольщики обсуждать вопрос о предложениях относительно проекта межевания; о чем они по этому вопросу могут общаться?

Указанный перечень отражает лишь наиболее насущные вопросы, с которыми могут столкнуться общие собрания дольщиков при определении юридической судьбы невостребованных земельных долей. В то же время указанный перечень не может рассматриваться в качестве исчерпывающего. Поскольку в каждом отдельном случае могут возникнуть и другие проблемы, обусловленные конкретной жизненной ситуацией.

Значительное внимание уделено вопросам востребованности земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения и в рамках научных исследований. В частности, Ф.П. Румянцев в диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук “Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики” <43> указал ряд существенных проблем в определении правового статуса невостребованных земельных долей. Автор считает, что комментируемым Законом предприняты определенные меры по вовлечению в оборот невостребованных земельных долей, однако нельзя признать, что данная проблема решена полностью. В частности, принятие нормы об отнесении к невостребованным долям тех земельных долей, которые подпадают под понятие выморочного имущества, без внесения соответствующих изменений в ст. 1151 ГК РФ привело к появлению очередного противоречия между гражданским и земельным законодательством. Если бы в ГК РФ одновременно было закреплено положение о том, что невостребованные доли как выморочное имущество переходят в собственность муниципальных образований (как это уже предусмотрено в отношении жилых помещений), то это стало бы более простым способом возврата соответствующих земель в публичную собственность. Существует также опасность, что органы местного самоуправления будут передавать земельные участки, выделенные в счет невостребованных земельных долей, под коттеджную застройку и иные несельскохозяйственные цели. Предусмотренных в Законе сдерживающих механизмов от этого (в виде преимущественного права на приобретение этих земельных долей и земельных участков фермерами и сельскохозяйственными организациями) может оказаться недостаточно для сохранения этих земель в сфере сельскохозяйственного использования.

——————————–

<43> URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1475407.

 

Основную сложность в регулировании отношений, предметом которых выступают невостребованные земельные доли, представляет установление момента последнего распоряжения земельной долей, после которого не последовало иного волеизъявления, подтверждающего юридический факт осуществления сделок или иной передачи прав на земельную долю, ведь именно с него начинается исчисление трехлетнего срока нераспоряжения.

К достоинствам комментируемой статьи можно отнести возможность признания права муниципальной собственности не на земельный участок, выделенный в счет невостребованных долей, а на сами эти доли, более детальное урегулирование процедуры такого признания и некоторые другие новеллы. Положительно оценивается и предоставление сельскохозяйственным организациям и фермерским хозяйствам преимущественного права выкупа невостребованных земельных долей после их перехода в муниципальную собственность по приемлемой фиксированной цене. Таким образом, был сделан важный шаг в направлении правового обеспечения рационального использования сельскохозяйственных земель и перехода их из разряда ненужных, забытых в разряд востребованных. Вместе с тем Закон не предусмотрел надежных сдерживающих механизмов соблюдения целевого назначения таких земельных долей.

Преимущественным правом покупки невостребованных земельных долей, перешедших в собственность органа местного самоуправления на основании решения суда, по цене 15% кадастровой собственности обладают организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности, в течение 6 месяцев со дня возникновения у органа местного самоуправления права собственности на земельные доли.

Если в течение установленного срока договор купли-продажи земельных долей не будет заключен, орган местного самоуправления обязан в течение года выделить земельный участок в счет собственных земельных долей с соблюдением принципа минимальных размеров земельных участков.

После выдела земельного участка в счет земельных долей к продаже может быть предложен только земельный участок, но уже на совершенно иных условиях, которые напрямую зависят от законодательства субъекта РФ в области регулирования земельных отношений.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code