Статья 14. Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности

Комментарий к статье 14 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Комментируемая статья закрепляет обязательное условие владения, пользования и распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности более чем пяти лиц. Положения комментируемой статьи исходят из общеправовой позиции, закрепленной ст. ст. 246 и 247 ГК РФ, устанавливающими, что распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Однако зачастую участников долевой собственности на земельные участки насчитывается несколько десятков, что затрудняет возможность каждого сособственника принять участие в решении соответствующих вопросов или достичь единого мнения. Институт общего собрания участников долевой собственности упростил процедуру принятия подобных решений, регламентировав при этом порядок проведения таких собраний (см.: комментарий к ст. 14.1 Закона).

Правовые категории “владение”, “пользование” и “распоряжение” указывают на возможность совершения любых юридически значимых действий в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности. Например, использование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства; создание защитных лесных насаждений; использование земельного участка в научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (см. ст. 38 ЗК РФ); использование в качестве сельскохозяйственных угодий (см. ст. 39 ЗК РФ); отказ от доли на земельный участок (см. ст. 12 Закона); выделение земельного участка в счет своей земельной доли (см. ст. 13 Закона); купля-продажа земельного участка (см. ст. 8 Закона); аренда (см. ст. 9 Закона); оформление завещания на долю, внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передача своей земельной доли в доверительное управление либо продажа или дарение ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (см. ст. 12 Закона), и пр. Однако здесь следует учитывать, что п. 3 комментируемой статьи содержит закрытый перечень вопросов, по которым общее собрание участников долевой собственности может принять решение.

Пункт 1 ст. 12 комментируемого Закона устанавливает, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, а также ст. ст. 13 и 14 комментируемого Закона.

Пункт 1 рассматриваемой статьи закрепляет, что соглашение участников долевой собственности по вопросам владения, пользования и распоряжения земельным участком оформляется в виде решения, принятого на общем собрании. Решение участников долевой собственности оформляется в форме протокола, подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

 

Образец

Протокола общего собрания

участников долевой собственности

на земельный участок

из земель сельскохозяйственного назначения

с кадастровым номером ____

 

Место проведения собрания: ___________________________

(область, район, населенный пункт, улица, дом)

 

Дата проведения: _________________________.

 

Общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером _____________, площадью _____ га, расположенный по адресу: ______________________________, проводится по предложению ________________________________________________ (указать лицо и уточнить: участника долевой собственности, лица, использующего земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, органа местного самоуправления).

Извещение участников долевой собственности на земельный участок о дате, времени и месте проведения общего собрания, повестке общего собрания, об адресе места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроках такого ознакомления осуществлено посредством опубликования соответствующего сообщения в газете “_________” от __________ 20 __ г. N ___ и размещения сообщения на информационном щите _______ сельского поселения и сайте администрации ____________ сельского поселения в соответствии с требованиями Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

На общем собрании присутствовали _____ собственников, что составляет ____% участников долевой собственности на земельный участок и их представителей. Таким образом, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок в соответствии с требованиями Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” является правомочным.

На собрании также присутствовали:

 

1) уполномоченное лицо администрации ________________________ сельского

(Ф.И.О.)

поселения;

2) руководитель организации, использующей земельный участок в целях

производства сельскохозяйственной продукции ______________________________;

(должность, Ф.И.О.)

3) ____________________________________________________________________

(указываются иные лица, например кадастровый инженер, приглашенные

специалисты с учетом рассматриваемых согласно повестке дня вопросов).

 

Время начала проведения собрания: ______ часов ___ мин.

Время окончания собрания: ____ часов ___ мин.

 

Повестка дня собрания.

1. Об избрании председателя общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

2. Об избрании секретаря общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

3. _____________________________________________________________________.

 

1. По первому вопросу повестки дня (об избрании председателя общего собрания участников долевой собственности на земельный участок) выступил ____________________________________________________________________________.

 

Основные положения выступления: ________________________________________.

 

Выступающий предложил для ведения работы собрания избрать председателя общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

Поступило предложение избрать председателем общего собрания ____________________________________________________________________________.

 

Других предложений не поступало.

 

ГОЛОСОВАЛИ:

“За” проголосовали ______________ участников

“Против” проголосовали __________ участников

“Воздержались” __________________ участников

 

РЕШИЛИ:

1.______________________________________________________________________.

2. _____________________________________________________________________.

3. _____________________________________________________________________.

 

2. По второму вопросу повестки дня (об избрании секретаря общего собрания участников долевой собственности на земельный участок) выступил председатель общего собрания ____________________________________________________________.

 

Основные положения выступления: выступающий сообщил, что в соответствии с Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” принятые общим собранием решения должны оформляться протоколом, который подписывается председателем, секретарем общего собрания и уполномоченном администрации __________________________________________ сельского поселения.

 

Поступило предложение для ведения протокола общего собрания избрать секретарем общего собрания участников долевой собственности ____________________________________________________________________________.

 

Других предложений не поступило.

 

ГОЛОСОВАЛИ:

“За” проголосовали _____________ участников

“Против” проголосовали _________ участников

“Воздержались” _________________ участников

 

РЕШИЛИ:

1.______________________________________________________________________.

2. _____________________________________________________________________.

3. _____________________________________________________________________.

 

3. По третьему вопросу повестки дня (об ______________________________)

выступил председатель общего собрания ____________________________________.

Основные положения выступления: _______________________________________

 

Поступило предложение: _______________________________________________.

 

ГОЛОСОВАЛИ:

“За” проголосовали _____________ участников

“Против” проголосовали _________ участников

“Воздержались” _________________ участников

 

РЕШИЛИ:

1.______________________________________________________________________.

2. _____________________________________________________________________.

3. _____________________________________________________________________.

 

В соответствии с п. п. 11 и 12 ст. 14.1 Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” настоящий протокол оформлен в двух экземплярах, один из которых хранится в ____________, по предложению которого проводилось общее собрание, второй экземпляр хранится в администрации _____________________________________ сельского поселения.

 

К настоящему протоколу прилагается список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли.

 

Председатель общего собрания участников долевой собственности на

земельный участок:

_______________________________________________________ / ______________/

(Ф.И.О.)                             (подпись)

Секретарь общего собрания участников долевой собственности на земельный

участок:

_______________________________________________________ / ______________/

(Ф.И.О.)                             (подпись)

 

Уполномоченное лицо администрации _______ сельского поселения ___ района

 

_______________________________________________________ / ______________/

(Ф.И.О.)                             (подпись)

 

2. На совершение юридически значимых действий в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, по общему правилу правомочен только сам участник долевой собственности (собственник доли). В п. 2 комментируемая статья устанавливает исключение из общего правила, в соответствии с которым участник долевой собственности вправе уполномочить другое лицо совершать те или иные действия по владению, пользованию или распоряжению земельным участком, находящимся в долевой собственности. Такие полномочия могут осуществляться представителем только на основании доверенности.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу (ст. 185 ГК РФ). При этом доверенность должна быть нотариально удостоверена. Учитывая особенности гражданских правоотношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, а именно удаленность участников правоотношений от административных центров, комментируемая статья предусматривает возможность удостоверения такой доверенности уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Статья 37 Основ законодательства РФ о нотариате определяет, что если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, то глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района имеют право удостоверять соответствующие доверенности.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 14.1 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” органы местного самоуправления поселения имеют право на совершение нотариальных действий, предусмотренных законодательством, в случае отсутствия в поселении нотариуса. Таким образом, удостоверение доверенности уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, возможно только в случае отсутствия в соответствующем муниципальном образовании нотариуса.

Следует отметить, что доверенность должна содержать сведения о том, какие именно действия вправе совершать доверенное лицо в интересах доверителя. Если доверитель уполномочивает своего представителя голосовать на общем собрании участников долевой собственности, это должно быть прямо прописано в доверенности.

 

Образец доверенности

 

ДОВЕРЕННОСТЬ

_____________________________________________________________________________

(указать место и дату совершение доверенности)

 

Я, гр. _______________, __________ года рождения, паспорт (серия, N), выданный __________________ года, код подразделения _________, проживающий по адресу: ___________________________, настоящей доверенностью уполномочиваю гр. _________________, _____________ года рождения, паспорт (серия, N), выданный ____________ ____ года, код подразделения ____, проживающего по адресу: ________________, представлять мои интересы по вопросам принадлежащей мне доли на основании _________ (указать правоустанавливающий документ) в праве общей долевой собственности на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ___________ в границах землепользования ________________, для чего предоставляю право:

1) получать и представлять необходимые документы в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, органах технической инвентаризации, органах местного самоуправления, налоговых инспекциях, органах и организациях, осуществляющих кадастровый учет и работы по межеванию земельных участков, иных органах и учреждениях;

2) оплачивать все необходимые расходы, налоги и пошлины;

3) принимать участие в общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с правом голосования;

4) расписываться в документах, договорах, актах, заявлениях и совершать все иные действия, связанные с выполнением настоящего поручения.

 

Доверенность выдана сроком на _____________года.

 

Доверитель:

____________________________________________________ / ______________/

(Ф.И.О.)                       (подпись)

 

“____” ____________ 20__ г.

(дата заверения доверенности)

 

Штамп удостоверение доверенности нотариусом или органом местного самоуправления.

 

3. В п. 3 комментируемой статьи содержится закрытый список вопросов, по которым общее собрание участников долевой собственности может принимать решения. Рассмотрим их более детально.

Решение о предложениях относительно проекта межевания земельных участков. Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (далее также – образуемые земельные участки). Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает (см. п. 1 ст. 13.1 Закона). Такое решение выносится, в частности, при рассмотрении вопросов относительно выбора кадастрового инженера, который будет подготавливать проект межевания земельного участка или земельных участков; порядка оплаты работ по подготовке проекта межевания; иных косвенных вопросов организационного и иного характера, касающихся подготовки проекта межевания земельных участков.

Требования к проекту межевания земельных участков устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (см. Приказ Министерства экономического развития РФ от 3 августа 2011 г. N 388 “Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков”, комментарий к ст. 13.1 Закона).

Решение об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности.

Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в п. 4 ст. 13 Закона, решением собственника земельной доли или земельных долей (см. п. 5 ст. 13.1 Закона). Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Статьей 13.1 комментируемого Закона детально регламентирован порядок подготовки проекта межевания, который должен быть соблюден до момента его утверждения общим собранием участников долевой собственности.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также – исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.

Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации. Такое извещение должно содержать:

1) сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;

2) сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;

3) кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;

4) порядок ознакомления с проектом межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;

5) сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним.

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Далее направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

Земельный участок, прошедший процедуру межевания, подлежит обязательной постановке на кадастровый учет. В отношении постановки на кадастровый учет земельных участков, образуемых в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности, Министерством экономического развития РФ (см.: письмо от 27 апреля 2012 г. N 8151-ИМ/Д23и “О государственном кадастре земельных участков, выделяемых в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения”) даны следующие разъяснения. В соответствии с п. 11 ч. 1 ст. 22 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” при государственном кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок, вместе с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета представляются заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные:

– копия проекта межевания земельных участков;

– копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта;

– копия перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки;

– либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета.

При государственном кадастровом учете земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков вместе с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета представляются копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (п. 12 ч. 1 ст. 22 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”).

Решение об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков.

Согласно п. 4 ст. 19.1 комментируемого Закона орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обязан предоставлять бесплатно сведения, необходимые для подготовки проекта межевания земельных участков, в том числе сведения, запрошенные им из органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество, при наличии следующих условий:

а) принятие общим собранием решения о подготовке проекта межевания земельных участков;

б) принятие общим собранием решения о лице, указанном в подп. 6 п. 3 комментируемой статьи;

в) заключение договора на подготовку проекта межевания земельных участков.

Согласно п. 5 ст. 19.1 Закона сведения, необходимые для подготовки проекта межевания, предоставляются органом местного самоуправления поселения или городского округа бесплатно в месячный срок уполномоченному общим собранием лицу на основании его заявления, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие наступление условий, предусмотренных п. 4 указанной статьи.

Решение об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков.

При межевании земельных участков их площадь по проекту может отличаться от площади, указанной в документах на право собственности на долю земельного участка, в связи с уточнением его фактических границ. К тому же, общая площадь всех образуемых в счет долей земельных участков может отличаться от площади исходного земельного участка. При этом одновременно с их образованием необходимо уточнить местоположения границ исходного земельного участка.

Решение об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными.

Порядок признания земельной доли невостребованной, а также порядок подготовки списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, регламентированы ст. 12.1 комментируемого Закона.

Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в п. 1 ст. 12.1 комментируемого Закона.

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество” решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц (при их наличии), земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и размещает на своем официальном сайте в сети Интернет (при ее наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.

Решение о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.

Юридически значимые действия, в частности подписание документов, совершаются одним из участников долевой собственности. Он выбирается исключительно на общем собрании с соблюдением регламентированного порядка. По сути, в данном случае неприменим институт представительства. Уполномоченное лицо действует без доверенности. Документом, подтверждающим его полномочия, будет копия протокола общего собрания или выписка из него, заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа, в котором хранится экземпляр соответствующего протокола.

При этом выписка из протокола общего собрания участников долевой собственности должна содержать в себе следующие сведения:

– фамилия, имя, отчество, паспортные данные уполномоченного лица;

– виды действий, на совершение которых уполномочено данное лицо;

– срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия.

При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

В случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо является в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части осуществления полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Полномочия могут быть отозваны только по решению общего собрания участников долевой собственности.

Решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

При определении условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, общим собранием участников необходимо соблюдать требования, установленные комментируемым Законом. В частности, ст. 9 комментируемого Закона предусматривает, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

При этом договор аренды должен содержать следующие существенные условия:

– срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не может превышать сорок девять лет и не может быть меньше трех лет, за исключением аренды такого земельного участка для сенокошения и выпаса скота (в этом случае договор может быть заключен на срок менее трех лет);

– возможность преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок;

– характеристика земельного участка, его площадь, местоположение, назначение;

– размер и порядок арендной платы;

– права и обязанности сторон договора.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Решение об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Установление права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) производится общим собранием с обязательным утверждением его существенных условий: сроков, местоположения, порядка пользования и пр.

Решение об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

Условия определения единым способом размеров земельных долей определены ст. 15 комментируемого Закона. В соответствии с подп. 3 п. 3 ст. 15 комментируемого Закона при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами РФ.

Субъектами РФ должны быть установлены коэффициенты, необходимые для определения единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий (см. письмо Министерства сельского хозяйства РФ от 9 июня 2011 г. N 15-15/343 “О порядке определения размера земельной доли).

4. Министерством экономического развития РФ в письме от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 даны разъяснения по отдельным положениям комментируемого Закона. Так, в частности, по вопросу изменения общей площади (ранее указанной в правоустанавливающих документах) земельного участка (единого землепользования), находящегося в долевой собственности, и, соответственно, изменения размера земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, Минэкономразвития поясняет следующее.

Площадь находящегося в общей долевой собственности земельного участка может быть изменена при уточнении границ земельного участка на основании заключения кадастрового инженера, подготовленного по итогам кадастровых работ. Вместе с тем такое уточнение не является основанием для автоматического изменения размера долей, выраженных в га. Основанием для изменения их размера может быть соглашение, заключенное между участниками общей долевой собственности, или решение суда.

Следует отметить, что вопрос об уточнении площади земельного участка не отнесен Законом к компетенции общего собрания участников долевой собственности, а потому не может быть им рассмотрен.

Пунктом 3 комментируемой статьи определен закрытый перечень вопросов, решения по которому могут быть приняты общим собранием. В частности, подп. 2 и 4 п. 3 рассматриваемой статьи предусмотрено проведение собрания по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков и утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания.

При этом общая площадь всех образуемых в счет долей земельных участков может отличаться от площади исходного земельного участка, если одновременно с их образованием происходит уточнение местоположения границ исходного земельного участка.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 13.1 Закона проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером.

В случае необходимости проведения согласования местоположения границ земельных участков результаты такого согласования оформляются в порядке, установленном ст. ст. 38 и 40 ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.

Согласно п. 16 ст. 13.1 Закона кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

В ГКН и ЕГРП вправе обратиться собственник земельной доли, лицо, уполномоченное собственником в установленном законом порядке (п. 2 комментируемой статьи), либо лицо, уполномоченное общим собранием на совершение указанных действий как в отношении исходного земельного участка, так и в отношении образуемых из него земельных участков (подп. 6 п. 3 комментируемой статьи).

Необходимость замены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельную долю при уточнении размера земельной доли или границ образуемого в счет земельной доли земельного участка законодательством не установлена.

При уточнении границ и размеров земельного участка его кадастровый номер сохраняется.

В случае выдела из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, земельного участка в счет земельной доли (в том числе если в процессе выделения были уточнены границы и размер земельного участка, из которого осуществляется выделение, – измененный земельный участок), измененный земельный участок сохраняет свой кадастровый номер, а образуемый в результате выдела земельный участок приобретает новый кадастровый номер.

Указанное правило действует также и в отношении земельных участков, являющихся единым землепользованием (многоконтурными земельными участками).

В отношении необходимости заключения отдельного соглашения о распределении долей Минэкономразвития сообщает, что в случае выделения земельного участка на основании решения общего собрания такое соглашение не требуется, так как согласно подп. 4 п. 3 комментируемой статьи на общем собрании может быть принято решение об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков, которое оформляется протоколом в порядке, установленном п. п. 11 и 12 ст. 14.1 комментируемого Закона.

Отдельное соглашение об определении размера долей в праве общей собственности заключается в случае выдела в счет долей земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности в порядке п. 4 ст. 13 Закона.

5. О порядке определения и регистрации изменений размера доли при образовании земельных участков в счет соответствующей доли в случае, если размер земельных долей на находящийся в общей долевой собственности земельный участок выражен в гектарах.

Согласно п. 5 ст. 13 Закона размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

В соответствии с п. 7 ст. 13 Закона порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта РФ. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

При этом способ выражения размера земельной доли при образовании соответствующего земельного участка определяется общим собранием участником общей долевой собственности или собственником земельной доли самостоятельно при ее выделении в порядке ст. 13 комментируемого Закона.

Следует отметить, что ст. 14 Закона, определяющая в том числе вопросы, по которым общим собранием может быть принято решение, не предусматривает возможности принятия решения по вопросу изменения размера долей, не связанному с выделом соответствующих этим долям земельных участков. Исключение составляет случай приведения размера долей к одному выражению.

Таким образом, в общем случае способ выражения размера земельных долей или размер долей определяется решением общего собрания или решением суда. При выделении земельного участка в счет земельной доли в порядке п. 4 ст. 13 Закона указанные показатели определяются собственником земельной доли самостоятельно, если они не были определены решением общего собрания или решением суда.

Пунктом 3 комментируемой статьи определены вопросы, по которым общее собрание может принять решение, обязательное для всех участников общей долевой собственности.

Пункт 1 ст. 14.1 Закона устанавливает, что общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 3 ст. 14 Закона. Указанный перечень является закрытым.

По вопросу возможности принятия общим собранием решения по отмене решения, принятого общим собранием ранее, но в составе иных участников, Минэкономразвития сообщает следующее.

Необходимость принятия решения, отменяющего ранее принятое решение, по мнению Минэкономразвития, отсутствует. В случае если решение принимается по тому же вопросу, достаточно принятия нового решения, которое автоматически отменяет ранее принятое по тому же вопросу решение.

Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code