Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 16 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Аренда земель, в том числе и сельскохозяйственных угодий, характерна для российского законодательства как до принятия комментируемого Закона, так и после вступления его в законную силу. Однако земельное законодательство России представляет собой единый согласованный и непротиворечивый комплекс правовых предписаний, призванный урегулировать общественные отношения. Принцип единства системы законодательства, при котором все нормы права являются согласованными и не противоречат друг другу, в большинстве случаев является идеалом, к которому должно стремиться действующее законодательство. Не является исключением и рассматриваемый Закон, нормы которого характеризуются рядом несогласованностей с требованиями ЗК РФ, а также иных нормативных актов. При этом следует учитывать, что правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель базируется на нормах ГК РФ, устанавливающего общие правила заключения договоров аренды, в том числе и особенности аренды недвижимости; ЗК РФ, призванного определить особенности такого объекта аренды, как земля, в зависимости от категории, в состав которой входит соответствующий участок.

Комментируемый Закон является специальным нормативным актом, призванным регламентировать порядок оборота земель сельскохозяйственного назначения – одной из категорий, которой в России отдается несомненный приоритет, поскольку в ее состав ходят наиболее продуктивные земли. По общим правилам разрешения коллизий именно нормы специального законодательного акта подлежат применению в случае возникновения противоречий при регулировании конкретных правоотношений, т.е. нормы комментируемого Закона. В этой связи закономерно возникает необходимость приведения положений иных нормативных актов, применяемых к правоотношениям по поводу земель сельскохозяйственного назначения, в соответствие предписаниям комментируемого Закона. Аналогичное требование Закон устанавливает и для договоров аренды земель и земельных участков, заключенных до приобретения силы комментируемым Законом.

Защита интересов правообладателей земельных долей из категории земель сельскохозяйственного назначения призвана обеспечить соблюдение норм законодательства и сохранение наиболее продуктивной категории объектов. Зачастую указанный подход способствует повышению уровня эффективности судебной защиты прав указанных субъектов.

Так, ООО обратилось с иском о признании недействительным постановления главы администрации муниципального образования, которым гражданину предоставлен в аренду земельный участок <49>. По мнению заявителя, при вынесении постановления нарушены положения ЗК РФ и комментируемого Закона. В удовлетворении иска правомерно отказано по следующим основаниям. При рассмотрении дела в суде истец не доказал факт заинтересованности и нарушения своих прав оспариваемым постановлением. Статья 4 АПК РФ провозглашает принцип доступности судебной защиты прав и законных интересов. В то же время в статьях 4 и 198 АПК РФ подчеркивается, что право на обращение в суд принадлежит заинтересованному лицу. Граждане и юридические лица могут обращаться в суд в случае, если их права и законные интересы нарушены. То есть при предъявлении иска необходимо доказать, что ответчик нарушил принадлежащее заявителю субъективное право, каковым в рассматриваемом деле является право на земельный участок. В соответствии с п. 3 ст. 270 и п. 3 ст. 288 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены судебного акта, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения. Истец не смог доказать, каким образом спорное постановление нарушает его законные права. При отсутствии таких сведений требования ООО не подлежат защите, поскольку для признания ненормативного акта недействительным необходимо, чтобы он не только не соответствовал законодательству, но и нарушал права и законные интересы общества (ст. 13 ГК РФ). Право аренды на землю сельскохозяйственного назначения не может быть признанно законным, поскольку выделенный в натуре в счет земельных долей участок не прошел кадастровый учет и в отношении его не проведены землеустроительные работы. Указанные факты установлены Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 22 марта 2006 г. N Ф08-1027/2006.

——————————–

<49> URL: http://www.lawmix.ru/commlaw/131.

 

Яркой иллюстрацией не только преемственности норм отдельных правовых предписаний, но и необходимости соблюдения установленных требований выступает и следующий пример судебной практики Волго-Вятского региона. Глава фермерского хозяйства обратился в суд с иском об истребовании земельного участка из незаконного владения. Требования заявителя удовлетворены по следующим основаниям. Из материалов дела видно, что спор возник между ООО и крестьянским (фермерским) хозяйством по поводу права аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения. На момент рассмотрения иска земля использовалась ООО. По мнению общества, его права на участок подтверждаются договорами аренды, предусматривающими обязанность арендодателей осуществить государственную регистрацию сделки. Поскольку со стороны ООО условия договора были выполнены, общество полагало, что использует участок на законных основаниях. Рассматривая дело, суд установил, что спорный земельный участок входил в состав земель сельскохозяйственной организации и был впоследствии выделен несколькими гражданами (арендодателями) в натуре. Первоначально арендодатели заключили договор с ООО, но права общества на участок по данной сделке не были признаны законными. Как установлено судом, на момент подписания договора с обществом земельные доли не были выделены в натуре, не проведено межевание земельного участка и не присвоены кадастровые номера. То есть объект договора не определен, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ влечет признание его незаключенным, а поскольку договор не прошел государственную регистрацию, он также в силу статьи 433 ГК РФ является ничтожным. Судом правильно указана обязанность собственников земельных долей осуществлять межевание и постановку участка на кадастровый учет с последующей государственной регистрацией. В результате выдела долей образуется новый участок – объект недвижимости, единственным доказательством прав на который является государственная регистрация (ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Поскольку арендодателями при заключении договора с обществом не выполнены требования действующего законодательства, права общества на спорный участок являются незаконными. Анализ договора, заключенного фермерским хозяйством и арендаторами, показал, что он полностью соответствует действующему законодательству, следовательно, права фермера на истребование земли законны и обоснованны. Судом не принят во внимание аргумент о том, что общество произвело посев озимых культур и поэтому вправе использовать участок до окончания сельскохозяйственных работ. По смыслу норм статьи 46 ЗК РФ не допускается расторжение договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ, если сделка заключена в соответствии с действующим законодательством. Затраты общества подлежат компенсации по правилам статьи 303 ГК РФ. При этом полученный урожай принадлежит законному владельцу участка – арендатору, то есть фермерскому хозяйству. Иск главы фермерского хозяйства был правомерно удовлетворен Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2006 г. N А28-11166/2005-187/20.

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 “Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства” при рассмотрении жалобы на отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка подлежит выяснению вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства. В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным ст. 13 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, при проведении государственной регистрации осуществляются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, договор аренды земельного участка признан ничтожным, а соответственно, комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.

Аналогичную позицию отражает и Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2010 г. по делу N А41-16862/09, согласно которому договор аренды земли, не прошедший государственную регистрацию, является ничтожным и не порождает правовых последствий. В целях устранения сложившихся на момент принятия и вступления в силу комментируемого Закона проблем применения отдельных норм гражданского и земельного законодательства правовым предписанием п. 1 комментируемой статьи предусмотрена обязанность приведения ранее заключенных договоров аренды земельных долей в соответствие требованиям комментируемого Закона. Реализация комментируемого правового положения включается в обязанности сторон договора, причем не имеет принципиального значения, какая из сторон станет инициатором внесения соответствующих изменений.

2. Нормы комментируемой статьи, равно как и иные переходные положения, носят временный характер и ориентированы на строго определенный промежуток времени – восемь лет с момента вступления в силу комментируемого Закона. Комментируемая норма устанавливает достаточно длительный период ее реализации, что обусловлено необходимостью инвентаризации всех имеющихся договоров аренды земельных долей, выявления тех из них, которые не соответствуют установленным правовым предписаниям, и приведения их в соответствие нормам комментируемого Закона.

Следует также обратить внимание, что изменение договора в соответствии с предписаниями гражданского законодательства может производиться сторонами как путем заключения дополнительного соглашения в любой момент в течение всего срока действия договора, так и посредством заключения договора аренды на новый срок с корректировкой его предписаний. Во втором случае ранее заключенные договора сохраняют свою силу на протяжении всего срока их действия, они заключены в соответствии с требованиями действующего на момент их подписания правовых норм, прошли обязательную государственную регистрацию, в связи с чем не могут быть признаны недействительными. Подобный подход позволяет достичь соответствия положений договоров нормам комментируемого Закона лишь после истечения срока их действия. Подобный подход способствует применению договоров, не соответствующих нормам комментируемого Закона. В подобной ситуации решающая руководящая роль в приведении всех действующих договоров аренды в соответствие правовым нормам должна принадлежать регистрирующему органу, поскольку он наделен исключительной компетенцией.

Однако подобная роль для регистрирующего органа законом не предусмотрена. В этой связи приведение в соответствие договоров аренды земельных долей является исключительной обязанностью сторон такого соглашения, что, в свою очередь, в значительной степени затягивает процесс установления соответствия. Как свидетельствует практика деятельности регистрирующего органа, по отдельным территориям с момента принятия комментируемого Закона уровень изменений в договоры аренды не претерпел значительных изменений, т.е. в преобладающем большинстве стороны договоров корректировали условия аренды земельной доли после истечения срока действия ранее заключенного договора.

3. Положения п. 3 настоящей статьи направлены на определение порядка приведения ранее заключенных договоров в соответствие предписаниям комментируемого Закона. По своей сути указанные предписания являются трансформацией общих норм гражданского законодательства, в частности, общие нормы о представительстве. В своем большинстве договоры аренды земельных долей являются многосторонними сделками, в которых в качестве арендодателя выступает большинство бывших членов колхоза (совхоза или иного хозяйства), которым в процессе акционирования хозяйств был выделен земельный пай. В некоторых случаях количество арендодателей составляет несколько сотен человек, в большинстве договоров количество арендодателей исчисляется десятками. Привлечь всех субъектов к регистрации договора аренды практически невозможно. В этой связи на указанные сделки в полной мере распространяются общие нормы о представительстве, в соответствии с которыми для заключения договора аренды большинство участников долевой собственности выдают доверенности на заключение договора аренды и его государственную регистрацию одному из своих представителей. Закон предоставляет дольщикам право свободного выбора своего представителя, в том числе и среди лиц, не обладающих долями, но, как свидетельствует юридическая практика, такой представитель в большинстве случаев выбирался из числа дольщиков.

Следует также обратить внимание, что речь в данном случае идет о физических лицах, доверенности которых для государственной регистрации сделки с недвижимостью должны быть нотариально удостоверены. Однако в ряде сельских населенных пунктов нотариусы отсутствовали, в связи с чем выдача доверенности была сопряжена для доверителя с дополнительными расходами и необходимостью поездки к нотариусу и т.п. В указанной ситуации Основы законодательства РФ о нотариате предусматривают круг должностных лиц, которые также наделяются правом удостоверения доверенностей, приравниваемых к нотариальным. Согласно ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района имеют право совершать следующее нотариальное действие: удостоверять доверенности. Таким образом, положения п. 3 комментируемой статьи фактически указывают на возможность применения общих положений законодательства о нотариате к сделкам с долями земель сельскохозяйственного назначения.

 

Статья 17. Утратила силу. – Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code