Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

Комментарий к статье 18 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”

1. Удостоверение права на земельную долю, равно как и на иные объекты недвижимости, в современной России можно условно разделить на два этапа – до и после принятия специального нормативного акта, определяющего порядок регистрации права собственности, – ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В отличие от большинства переходных положений комментируемого Закона предписания настоящей статьи не только актуальны в настоящее время, но и сохранят свою силу на длительный промежуток в будущем, поскольку в большинстве своем право собственности на земельные доли было оформлено до вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а соответственно, документы, подтверждающие данное право, не соответствуют его правовым предписаниям. Следует также обратить внимание, что начиная с 1990 г. бланки свидетельства о праве собственности неоднократно изменялись. Даже при оформлении права собственности в соответствии с требованиями ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” собственник может иметь свидетельство старого образца. Последнее изменение данного документа фактически сводилось лишь к изменению цветового фона свидетельства – с голубого на розовый, содержание правоустанавливающего документа при этом практически не изменилось.

До 1 февраля 1998 года свидетельства о праве собственности выдавались органами местного самоуправления, земельными комитетами, а после 1998 – года органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. теми органами, которые в соответствующий период времени были наделены необходимыми полномочиями. Передача полномочий от одного органа другому не может рассматриваться в качестве основания недействительности ранее выданного документа, равно как и не требует его подтверждения и т.п. Таким образом, положения настоящей статьи можно рассматривать в качестве своеобразной формы реализации принципа “закон обратной силы не имеет”. В соответствии с данным правовым положением при регистрации права собственности на земельные доли подлежат применению нормы того закона, который действовал в соответствующей местности в момент государственной регистрации рассматриваемого юридического факта. В этой связи документы, подтверждающие право собственности на землю, полученные в 1993 году, имеют такую же юридическую силу, как и документы, полученные в любое другое время. Они одинаково свидетельствуют о том, что гражданину или юридическому лицу принадлежит на праве собственности земельный участок.

Согласно ст. 9 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. (утратил силу) сельскохозяйственному предприятию, земли которого передаются в коллективно-долевую собственность граждан, выдавался акт на право собственности бессрочного (постоянного) пользования с указанием в нем размера земель, находящихся в государственной и коллективно-долевой собственности, списка собственников и земельной доли каждого из них. Право собственности на земельную долю удостоверялось специальными документами, выдаваемыми местными советами народных депутатов, в которых указывается размер земельной доли. Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 “Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей” (утратило силу) были установлены единые для РСФСР две формы государственного акта. Во исполнение этого Постановления была разработана и утверждена Инструкция Роскомзема от 9 марта 1992 г. “О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей” (утратила силу). Она определяла порядок составления, выдачи (замены) и хранения государственных актов. Отметим сразу, что на момент принятия Постановления Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 (утратило силу) не ясны были как масштабы предстоящей земельной реформы, так и юридические формы ее осуществления. Это отразилось и на перечне лиц, которым акты должны были выдаваться.

Государственный акт по форме N 1 должен был выдаваться гражданам, которым предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства гаражей, для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, а также предпринимательской деятельности.

Государственный акт по форме N 2 должен был выдаваться предприятиям, учреждениям, организациям, которым предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного производства или для несельскохозяйственных нужд, а также гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств.

Согласно п. 1.8 Инструкции Роскомзема от 9 марта 1992 г. (утратила силу) к государственному акту в качестве приложения выдавался список собственников при передаче земельных участков в коллективно-долевую собственность граждан земель колхозов, других кооперативных сельхозпредприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных предприятий (при выдаче государственного акта по форме N 2). Что же касается земельных долей, то право на них должно было удостоверяться справкой (!), выдаваемой в необходимых случаях по форме, приведенной в приложении 1 к Инструкции. По сути, в этом пункте Инструкции воспроизводились положения ст. 9 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. (утратил силу).

Так, 16 июня 1992 г. Постановлением главы администрации Гаврилово-Посадского района Ивановской области колхозу им. Фрунзе был выдан государственный акт N Иво-02-000036 “в том, что указанному собственнику… земли… предоставляется всего 2525 га земли, в т.ч. в собственность 2525 га… в коллективно-долевую собственность 2525 га, из них бесплатно 2525 га… для ведения сельскохозяйственного производства” <50>. К этому акту приложен список 295 сособственников с указанием размера их земельной доли. Естественно, что такой акт вызывает недоумение, поскольку после приватизации земель сельскохозяйственного назначения возникает юридическая конструкция с множественностью субъектов права на один и тот же объект права. Но этим курьезность ситуации не исчерпывается: государственный акт колхозу им. Фрунзе выдан до утверждения постановлением главы администрации Гаврилово-Посадского района от 13 августа 1992 г. N 204-1 проекта перераспределения земель колхоза и до возникновения у граждан долевой собственности на землю. Какие-либо дополнительные комментарии здесь излишни. Добавим, что редко где в Ивановской области можно найти государственные акты, подписанные председателями районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и заверенные печатью. В случае необходимости с таких государственных актов невозможно сделать нотариально заверенные копии для представления их в отделы регистрационной службы. Кроме того, они вообще не могут рассматриваться в качестве документов, удостоверяющих в настоящее время право долевой собственности. Такое право удостоверяется только свидетельствами, которые после 27 октября 1993 г. стали выдаваться каждому сособственнику.

——————————–

<50> URL: http://www.mosuruslugi.ru/articles/437/.

 

Форма свидетельства на право собственности на землю, которое имеет силу до оформления государственного акта, порядок его выдачи и регистрации были установлены письмом Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 13 января 1992 г. N 3-14/60. Предусматривалось, что эти свидетельства выдаются гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям на основании принятых органами местной администрации решений о предоставлении земельных участков районными (городскими) комитетами по земельной реформе и земельным ресурсам, а в сельских населенных пунктах – руководителями исполнительных органов сельских (поселковых) советов народных депутатов. При наличии планово-картографических материалов вместе со свидетельством должен был выдаваться чертеж, план (выкопировка с плана) землепользования с указанием границ земель, предоставляемых в собственность или пользование.

Поскольку на начало 1992 года в законодательных актах о земельной реформе не содержалось четкого и недвусмысленного указания на характер долевой собственности, которая должна возникнуть у граждан после приватизации земли, то и свидетельства, утвержденные письмом Госкомзема от 13 января 1992 г. N 3-14/60, не могли служить эффективным инструментом закрепления этой политики. Также свидетельства выдавались чаще всего сельхозпредприятиям. Они удостоверяли право постоянного (бессрочного) пользования землей под производственными объектами (коровниками, зернохранилищами, силосными ямами, навесами, зерносушилками и т.д.). Но в них вписывались и право аренды, и даже (с конца 1992 г.) сведения о долевой собственности на землю на всю площадь приватизированного участка. Как видно из его формы и содержания, свидетельство предназначалось скорее для “внутреннего” потребления, нежели для удостоверения действительно возникшего права. Такой вывод напрашивается и потому, что ни в Положении о внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли и реорганизации колхоза (совхоза), ни в каких-либо иных методических руководствах не определялась природа этого документа. Тем не менее в судебной практике известны случаи, когда обладатели таких свидетельств рассматривали их в качестве документов постоянного действия <51>.

——————————–

<51> Там же.

 

Рассмотрим следующий пример. В ходе реорганизации совхоза-завода “Кавказ” Изобильненского района Ставропольского края внутрихозяйственная комиссия подготовила среди прочего документы по приватизации земли. Трудовой коллектив совхоза принял решение от 11 декабря 1992 г. о реорганизации предприятия АООТ “Кавказ”. Данным решением также утверждены размеры земельных долей работников и пенсионеров совхоза-завода и общий паевой фонд в размере 45194 тыс. руб. Внутрихозяйственная комиссия выдала лицам, имеющим право на земельный и имущественный пай, свидетельство собственности на земельный и имущественный пай по форме, утвержденной Положением о внутрихозяйственной комиссии. Однако из-за нерасторопности трудового коллектива, а также каких-то афер главы Изобильненского района земельный участок был у предприятия изъят. Бывшие акционеры совхоза-завода (члены трудового коллектива и пенсионеры совхоза-завода) обратились в суд, полагая, что земельный участок, изъятый на основании постановления главы района от 14 декабря 2000 г. N 346, находится в коллективно-долевой собственности. Довод истцов о том, что доказательствами приобретения права на земельные доли являются свидетельства собственности на земельный и имущественный пай, выданные внутрихозяйственной комиссией совхоза-завода “Кавказ” по форме, утвержденной Положением о внутрихозяйственной комиссии, суд посчитал несостоятельным. Ссылка на абз. 5 п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” (утратил силу), согласно которому свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие названного Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным п. 3 этого Указа, основана на неправильном применении действовавшего законодательства. В данной норме имеются в виду свидетельства на право собственности на землю, выдаваемые местными администрациями на основании п. 6 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” (утратил силу), в частности по форме, установленной в письме Государственного комитета по земельной реформе РСФСР от 13 января 1992 г. N 3-14/60 <52>.

——————————–

<52> Там же.

 

После вступления в силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” (утратил силу) право участников долевой собственности получало видимое подтверждение. В соответствии с п. 5 данного Указа “каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдавалось свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре”. Сельскохозяйственные предприятия должны были представить в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев), а главы районных администраций – принять постановления о выдаче таких свидетельств уже с конца 1993 года. Массовая выдача этих желтых и розовых свидетельств гражданам происходила в 1994 – 1995 годах. Несмотря на наименование документа, на самом деле свидетельства образца 1993 года удостоверяли и удостоверяют право гражданина не на землю, а на земельную долю, размер которой указывался в гектарах или в баллогектарах.

Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 указанное свидетельство являлось документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Осуществление иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком означает в том числе техническую возможность участвовать в общих собраниях участников долевой собственности и подтверждать свое право на участие уже не ссылкой на список лиц, у которых возникло право на земельную долю, а демонстрацией документа, удостоверяющего право. Такой порядок сохраняется вплоть до настоящего времени: к протоколам общих собраний прилагаются явочные листы с указанием реквизита документа каждого лица, участвующего в работе общего собрания. С 1998 года и до настоящего времени они выдаются регистрационной службой: во-первых, лицам, унаследовавшим земельные доли, во-вторых, приобретателям земельных долей по различным основаниям (дарение, купля-продажа, решение суда), в-третьих, собственникам земельных долей, которые по каким-то причинам решили зарегистрировать первичное право, хотя ст. 18 комментируемого Закона от них этого не требует, в-четвертых, участникам долевой собственности, которым по тем или иным техническим причинам не выписывались и не выдавались свидетельства образца 1993 года, например тем гражданам, кто выехал за пределы района до момента выдачи розовых свидетельств.

На практике имел место случай в Юрьев-Польском районе Владимирской области в 2002 году, когда управление сельского хозяйства района с подачи, кажется, районной администрации распространило слух, что будущий Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” может создать какие-то сложности для собственников земельных долей, сведения о праве на которые не внесены в ЕГРП. Колхозы буквально завалили пачками свидетельств учреждение юстиции. В итоге гражданам вместо прежних свидетельств выдали свидетельства о государственной регистрации права. При этом не обошлось без курьеза. В графе “Документ-основание” (для выдачи новых свидетельств) часто указывалось (на примере ЗАО “Невежино”): “Свидетельство на право собственности на землю серии РФ-XII ВЛ-16 г. N 372068 от 18 ноября 1994 г.”. Основанием для их выдачи является либо постановление об утверждении проекта перераспределения земель с приложением списка или копии проекта с вшитым списком, либо (например, в Юрьев-Польском районе Владимирской области) постановление главы районной администрации о выдаче свидетельств на право собственности на землю с приложением списка. Если отдел ФРС откажет в выдаче свидетельства о государственной регистрации, шансы признать в судебном порядке этот отказ незаконным весьма велики <53>.

——————————–

<53> Там же.

 

2. В соответствии с пунктом 9 статьи 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (до 1998 года), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие документы:

– выданные после введения в действие ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 “Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;

– свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” (утратил силу);

– государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 “Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей” (утратило силу);

– свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 “Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю” (утратило силу).

Согласно п. 3.1 ст. 22.2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю и к которым должны быть приложены:

– заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания;

– соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.

В соответствии с п. 18 Требований к проекту межевания земельных участков, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 3 августа 2011 г. N 388, в состав приложения проекта межевания земельных участков, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей, включаются заверенные кадастровым инженером копии документов, удостоверяющих права на земельную долю или земельные доли, в счет которых выделяется земельный участок. При этом согласно ст. 4 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России и Росреестра, в качестве копий документов, удостоверяющих права на земельную долю или земельные доли, в счет которых выделяется земельный участок, в состав приложения проекта межевания земельных участков, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей, включаются:

– копии свидетельств о праве на земельные доли, выданных до вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;

– выписки из принятых до вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю;

– копии свидетельств о государственной регистрации прав;

– копии правоустанавливающих документов, выданных после вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, на земельную долю или земельные доли, предоставленные после вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и подтверждающие возникновение таких прав, в том числе их государственную регистрацию (если права возникли с момента государственной регистрации).

Положения комментируемой статьи призваны определить преемственность правовых предписаний отдельных нормативных актов при определении порядка регистрации права собственности и документального его подтверждения. Однако данное предписание носит временный характер, поскольку замена ранее выданного документа о праве собственности осуществляется постепенно – в процессе государственной регистрации перехода права собственности по различным основаниям. Следует также обратить внимание на тот факт, что предписания настоящей статьи практически не являлись предметом судебных разбирательств, т.е. преемственность указанных документов, подтверждающих возникновение права собственности, признается всеми уполномоченными органами и иными субъектами в полном объеме. Замена ранее выданного свидетельства или иного документа, предусмотренного настоящей статьей, не является обязанностью правообладателя. Она производится в случае перехода права собственности, а также при внесении изменений в какие-либо сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время следует заметить, что практика большинства территориальных подразделений Росреестра пестрит случаями добровольной замены таких документов. Таким образом, исключая обязанность правообладателя, закон одновременно не лишает его права на приведение имеющихся у него документов о праве собственности на земельную долю в соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе и норм комментируемого Закона, а также ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code