Заключение договора купли-продажи земельного участка

Вопрос: На муниципальном земельном участке, предоставленном организации в аренду, находилось здание, принадлежащее организации на праве собственности. Организация решила приобрести участок в собственность, для чего подала соответствующее заявление в орган власти.

Администрация отказала в заключении договора купли-продажи земельного участка, сославшись на то, что объект находится в разрушенном состоянии. Кроме того, орган власти выдвинул требование о том, что организация должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением об аннулировании права собственности на здание. Правомерны ли действия администрации?

 

Ответ: Ответ на этот вопрос зависит от физического состояния здания, а также от того, были ли организацией предприняты меры по его восстановлению.

Если согласно заключению эксперта степень повреждения (разрушения, фактического физического износа) здания не позволяет эксплуатировать его для целей, указанных в инвентаризационной карточке БТИ (кадастровом паспорте), правомерен вывод, что объект недвижимого имущества перестал существовать в качестве объекта гражданских прав. Это означает, что собственник здания не вправе претендовать на предоставление земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Причем в данном случае не важен факт наличия зарегистрированного права собственности на разрушенное здание. Это право может быть аннулировано как по инициативе самой организации, так и на основании обращения администрации. При рассмотрении споров суды учитывают, предпринимал собственник здания меры к его восстановлению или нет.

Если акт осмотра либо заключение экспертизы подтверждают возможность или фактическое выполнение работ по ремонту либо реконструкции поврежденного объекта, то при отсутствии других оснований для отказа действия госоргана являются незаконными.

 

Обоснование: Земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами. Если дальнейшая эксплуатация разрушенных объектов невозможна и требуется их восстановление (реконструкция), решение вопроса о предоставлении в собственность земельных участков возможно только после проведения строительных (восстановительных) работ и сдачи объектов в эксплуатацию.

Если собственник в течение трех лет не предпринимал мер по восстановлению поврежденных объектов и не обращался в уполномоченный орган с просьбой о продлении этого срока, он лишается права на выкуп земельного участка, занятого разрушенными объектами недвижимого имущества.

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Такие выводы представлены в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 и от 01.12.2009 N 6811/09, а также судебных актах нижестоящих судов (Постановления ФАС МО от 20.01.2014 N Ф05-15659/2013 по делу N А41-33194/12 и от 26.12.2013 N Ф05-15927/2013 по делу N А41-39569/12, ФАС ПО от 18.12.2013 по делу N А12-7478/2013, ФАС СЗО от 21.01.2013 по делу N А56-66750/2011 <1> и др.).

——————————–

<1> Оставлено в силе Определением ВАС РФ от 10.06.2013 N ВАС-6657/13.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code